2008 के विश्व आर्थिक संकट के उन्मूलन के क्षण से पहले ही तीन साल हो गए। इस समय के दौरान दुनिया में महत्वपूर्ण परिवर्तन हुए हैं। हमें लगता है कि हम नए शोकों की संख्या पर काम कर रहे हैं। अमेरिका के विभिन्न देशों में होने वाले आयोजनों की संख्या को कम करने के लिए अमेरिकी आईएएस प्रोब्लेम्स, यूरोप नहीं कर सकते हैं। इस समय के दौरान, संयुक्त अरब अमीरात क्षेत्र में स्थिरता के द्वीप पर पहुंचता है। संप्रेषण की अवधि बढ़ रही है, एक लंबी अवधि के निवेश की योजना बनाई गई है, जो कि आर्थिक नीति के क्षेत्र में सुधार के आधार पर हासिल की गई है। यूएई रियल एस्टेट बाजार में क्या हो रहा है, वर्तमान स्थिति और भविष्य के लिए क्या संभावनाएं हैं, हम दुबई और उत्तरी अमीरात में रूसी परिषद के निवेश विभाग और रियल एस्टेट के प्रमुख के साथ बात कर रहे हैं, आईएमईएक्स रियल एस्टेट ओलेग वाडिमोविच लाव्रिक के प्रबंध भागीदार हैं।
ओलेग वादिमोविच, कृपया मुझे बताएं, आपकी राय में, यूएई अचल संपत्ति बाजार के लिए संकट की शुरुआत के बाद से तीन साल के मुख्य परिणाम क्या हैं?
बेशक, लेहमैन ब्रदर्स के दिवालियापन के साथ 2008 में शुरू हुआ वैश्विक वित्तीय संकट पूरे आधुनिक विश्व आर्थिक प्रणाली के लिए एक गंभीर परीक्षा थी। और संयुक्त अरब अमीरात के लिए, यह परीक्षण दर्द रहित रूप से पारित नहीं हुआ। परंपरागत रूप से मजबूत तेल क्षेत्र से गंभीर समर्थन के बावजूद, अर्थव्यवस्था के लगभग सभी क्षेत्रों में महत्वपूर्ण सुधार हुआ है। और, ज़ाहिर है, यूएई में अपेक्षाकृत युवा और तेजी से बढ़ते रियल एस्टेट बाजार के लिए संकट एक विशेष रूप से कठिन परीक्षा बन गया। गिरती संपत्ति की कीमतें, औसतन, पूर्व-संकट के स्तर का लगभग 50% थी। इस तरह के एक गंभीर सुधार का परिणाम ठहराव था, और बाद में, तथाकथित "ऑफ-प्लान" बाजार का वास्तविक गायब होना, अर्थात्, परियोजना चरण में बेची गई वस्तुएं। नतीजतन, सट्टेबाजों ने बाजार छोड़ दिया, और बाजार खुद को समाप्त अचल संपत्ति और अंत उपयोगकर्ताओं के लिए फिर से बनाने लगा।
यह कोई रहस्य नहीं है कि संकट से पहले कई वर्षों के दौरान, अमीरात रियल एस्टेट बाजार में दुनिया भर से अल्पकालिक सट्टा निवेशों की आमद के कारण जबरदस्त गति से विकास हुआ। लोगों ने भविष्य के उपयोग के लिए एक तैयार संपत्ति प्राप्त करने के लिए निवेश नहीं किया, लेकिन निर्माण के चरण में या बाद में पुनर्विक्रय के उद्देश्य से भी। चूंकि परियोजना के कार्यान्वयन की अवधि के दौरान किस्तों में वित्तपोषण के कार्यक्रम में भुगतान होता है, इसलिए इसे बढ़ते बाजार में खेलने के लिए वित्तीय लाभ के रूप में उपयोग किया जाता था। इस कारण से, तैयार अचल संपत्ति के लिए बाजार में सट्टेबाजों के लिए बहुत कम रुचि थी। यह खंड स्वाभाविक रूप से मुख्य रूप से अंत उपयोगकर्ताओं को आकर्षित करता है, जो कि उपभोक्ता या निवेश उद्देश्यों के लिए तैयार अचल संपत्ति का उपयोग करने का इरादा रखते हैं।
स्वाभाविक रूप से, बाजार में गिरावट शुरू होने के बाद, सट्टेबाजों ने इसे छोड़ दिया। और अंतिम उपयोगकर्ता बने रहे। "ऑफ-प्लान" बाजार, अटकलों से अधिक गरम, सट्टेबाजों के साथ गायब हो गया, और समाप्त (या लगभग समाप्त) अचल संपत्ति के लिए बाजार बना रहा और सामने आया। पिछले तीन वर्षों में, बाजार सदमे से उबर गया है, और इसके प्रतिभागियों को एक नई वास्तविकता का एहसास हुआ है और नई परिस्थितियों में काम करने के लिए पुनर्गठित किया गया है।
क्या यूएई में अचल संपत्ति बाजार की विधायी नींव हाल ही में बदल गई है?
सबसे पहले, यह कहा जाना चाहिए कि संयुक्त अरब अमीरात में अचल संपत्ति के क्षेत्र में अभी भी कोई सामान्य संघीय कानून नहीं है। सात अमीरातों में से प्रत्येक स्वतंत्र रूप से अपने क्षेत्र पर अचल संपत्ति बाजार से संबंधित सभी मुद्दों को नियंत्रित करता है। इस दिशा में सबसे प्रगतिशील, पारंपरिक रूप से, दुबई है।
दुबई में संकट शुरू होने के तुरंत पहले, महत्वपूर्ण नए कानून पारित किए गए थे: अचल संपत्ति की प्रतिज्ञाओं के पंजीकरण पर और निर्माण द्वारा पूरा नहीं किए गए वस्तुओं के पंजीकरण पर। इसके अलावा, पिछले तीन वर्षों में, किरायेदारों और मालिकों के बीच और निवेशकों और डेवलपर्स के बीच संबंधों को नियंत्रित करने वाले मौजूदा विधायी ढांचे में कई बदलाव और संशोधन किए गए हैं। सामान्य तौर पर, सभी परिवर्तनों का उद्देश्य बाजार के विधायी विनियमन में सुधार करना है, इसकी पारदर्शिता बढ़ाना और इसके प्रतिभागियों के हितों की रक्षा करना है।
संघीय स्तर पर, अचल संपत्ति बाजार को प्रभावित करने वाली सबसे महत्वपूर्ण घटना निवासी वीजा प्रदान करने की प्रक्रिया में बदलाव की शुरूआत थी। मई 2009 में, यूएई के इतिहास में पहली बार, आवासीय रियल एस्टेट के एक विदेशी मालिक के अधिकार को संघीय स्तर पर 6 महीने का वीजा प्राप्त करने का अधिकार दिया गया था। और यूएई सरकार की बैठक में इस साल जून के अंत में, विदेशी मालिकों को दी जाने वाली वीजा की अवधि को 6 महीने से बढ़ाकर 3 साल करने का फैसला किया गया था। और यद्यपि वीजा देने की प्रक्रिया में अभी तक बहुत कुछ स्पष्ट नहीं है, लेकिन उच्चतम स्तर पर इस तरह का निर्णय लेने का तथ्य वास्तव में सकारात्मक है।
क्या, आपकी राय में, दुबई और अन्य अमीरात में रियल एस्टेट बाजार के लिए संभावनाएं हैं?
किसी भी संपत्ति की तरह, अचल संपत्ति का मूल्य चक्रीय उतार-चढ़ाव के अधीन है। विकास की अवधि अनिवार्य रूप से गिरती कीमतों और इसके विपरीत होने का रास्ता देती है। हालांकि, अचल संपत्ति की कीमतों की अस्थिरता अपेक्षाकृत कम है। कम से कम, अचल संपत्ति बाजार में मूल्य में उतार-चढ़ाव की आवृत्ति और आयाम की तुलना शेयर बाजार के संबंधित संकेतकों के साथ नहीं की जा सकती है। इसीलिए, अचल संपत्ति के अधिग्रहण को सबसे विश्वसनीय और रूढ़िवादी निवेश विकल्पों में से एक माना जाता है।
बेशक, संकट के परिणामस्वरूप, अमीरात रियल एस्टेट बाजार को मुश्किल से मारा गया था। हालांकि, झटका बीत गया, और बाजार सहभागियों ने नई शर्तों को स्वीकार कर लिया। बाजार एक नए चरण में चला गया है - परिपक्व विकास। दुबई के बारे में, अब हम इस विश्वास के साथ कह सकते हैं कि गिरावट का तल बीत चुका है, और अब सबसे लोकप्रिय क्षेत्रों में बिक्री और किराए दोनों की कीमतों में मामूली वृद्धि हुई है। अधिकांश बाजार प्रतिभागी इस बात से सहमत हैं कि दुबई में अगले कुछ वर्षों में हम एक सहज बाजार विकास देखेंगे।
ऐसा विश्वास किस पर आधारित है?
खुद के लिए जज। पिछले तीन वर्षों में, दुबई में एक भी नई आवासीय परियोजना नहीं रखी गई है। इसी समय, दुबई सांख्यिकी केंद्र के अनुसार, अमीरात की आबादी उसी अवधि में 300 हजार निवासियों द्वारा बढ़ी है, और विकास की प्रक्रिया जारी है।
यह राजनीतिक स्थिरता, सुरक्षा, एक अनुकूल निवेश जलवायु, करों की अनुपस्थिति और पूंजी की आवाजाही पर प्रतिबंधों के साथ-साथ संकट के परिणामस्वरूप व्यवसाय करने की लागत में काफी कमी (कार्यालय किराया, कर्मचारियों की लागत, आदि) द्वारा सुविधाजनक है। यह सब व्यापार को आकर्षित करता है, जो बदले में, मानव संसाधनों की आवश्यकता होती है।
अब बाजार अचल संपत्ति के अधिशेष को अवशोषित करने की प्रक्रिया में है, जिसका निर्माण संकट से पहले शुरू हुआ था। चूंकि अचल संपत्ति एक परिसंपत्ति है जो निर्माण के लिए एक महत्वपूर्ण राशि लेती है (भवन निर्माण चक्र को औसतन 2-3 साल लगते हैं), बाजार में भविष्य के लिए एक कमी अनिवार्य रूप से पैदा होगी। यही कारण है कि हम आत्मविश्वास से दुबई में अचल संपत्ति बाजार पर स्थिति के विकास के लिए एक आशावादी परिदृश्य के बारे में बात कर सकते हैं।
जैसा कि अन्य अमीरात के लिए, मेरी राय में, अबू धाबी में बहुत अच्छी संभावनाएं हैं, जहां अधिकांश तेल राजस्व जमा होते हैं। उत्तरी एमिरेट्स के बारे में, अस्पष्ट पूर्वानुमान देना अधिक कठिन है। उदाहरण के लिए, अजमान और रास अल-खैमा को संकट के परिणामस्वरूप गंभीर समस्याओं का सामना करना पड़ा और, जाहिर है, उन्हें दुबई और अबू धाबी की तुलना में हल करने के लिए अधिक समय की आवश्यकता होगी।
यही है, क्या आपको लगता है कि निकट भविष्य में दुबई में सबसे आकर्षक संपत्ति बाजार रहेगा?
हां। और यह इस तथ्य के कारण है कि दुबई का सबसे बड़ा और सबसे विकसित रियल एस्टेट बाजार है। अबू धाबी में परियोजनाओं के संभावित भविष्य के आकर्षण के बावजूद, इस समय केवल दुबई "फ्रीहोल्ड" की स्थिति के साथ तैयार संपत्तियों की एक विस्तृत चयन की पेशकश कर सकता है, जिससे विदेशी लोगों को अपनी अचल संपत्ति मिल सकती है। यह सभी सात समुद्री डाकू बुनियादी ढांचे के सबसे विकसित, सबसे अनुकूल निवेश जलवायु और आगे के विकास के लिए संभावनाओं को जोड़ें।
दुबई प्रॉपर्टी मार्केट का कौन सा सेगमेंट आपको सबसे आकर्षक लगता है?
सभी खंडों में बाजार की कीमतें अब आकर्षक हैं। और अगर हम व्यक्तिगत उपभोग के लिए अचल संपत्ति के अधिग्रहण के बारे में बात करते हैं (उदाहरण के लिए, अपने निवास के लिए, या अपनी खुद की कंपनी के कार्यालय की मेजबानी करने के लिए), तो हम वर्तमान स्थिति का उपयोग करने और कम कीमत पर किसी भी उपयुक्त संपत्ति खरीदने की सुरक्षित रूप से सिफारिश कर सकते हैं। यदि हम अचल संपत्ति के अधिग्रहण को निवेश के रूप में मानते हैं, तो मैं लोकप्रिय क्षेत्रों में आवास चुनने की सिफारिश करूंगा।
तथ्य यह है कि दुबई आगंतुकों का एक शहर है। महानगर के दो मिलियन निवासियों में से 90% से अधिक प्रवासी हैं। सभी को रहने, काम करने, कहीं आराम करने की जरूरत है। इसलिए, किराये बाजार बहुत विकसित है। लोकप्रिय परियोजनाओं में आवास बहुत लोकप्रिय है, और दुबई में किराये की आय विकसित बाजारों की तुलना में दो से तीन गुना अधिक है। इसके अलावा, आय पर कर, साथ ही संपत्ति कर अनुपस्थित हैं। यह सब आवासीय अचल संपत्ति में निवेश को बहुत आकर्षक बनाता है।
कार्यालयों के लिए, निकट भविष्य में बड़ी संख्या में कार्यालय रिक्त स्थान पूरे हो जाएंगे और बाजार में प्रवेश करेंगे, जिसका निर्माण संकट से पहले ही शुरू हो गया था। इसलिए, मूल्य में वृद्धि और उत्पन्न किराये की मात्रा के दृष्टिकोण से, अगले कुछ वर्षों में कार्यालय अचल संपत्ति में निवेश, मेरी राय में, आवास निवेश की तुलना में कम आकर्षक लगते हैं।
अमीरात में संपत्ति खरीदने के बारे में सोचकर आप हमारे पाठकों को क्या सिफारिशें दे सकते हैं?
मेरे हिस्से के लिए, केवल एक ही सिफारिश है - खरीदने के लिए। बाजार अब स्थिर हो गया है, बाजार में सुधार और विकास की दिशा में एक स्पष्ट प्रवृत्ति बन गई है, लेकिन कीमतें अभी तक उल्लेखनीय रूप से बढ़ने में कामयाब नहीं हुई हैं। इसलिए अगर किसी के पास दुबई में संपत्ति खरीदने के बारे में विचार था, तो अब समय है।
बातचीत के लिए धन्यवाद। हम आपको सफलता की कामना करते हैं।
आप आईएमईएक्स रियल एस्टेट विशेषज्ञों से दुबई में अचल संपत्ति खरीदने के बारे में कोई भी अतिरिक्त जानकारी प्राप्त कर सकते हैं। मास्को में +7 495 5100008, यूएई 800-आईएमईएक्स (800-4639) में टोल-फ्री नंबर या ई-मेल [email protected] द्वारा अनुरोध भेजकर
