हेलेन मैथ्यू
कानूनी परामर्शदाता और नोटरी (कनाडा)।
बार एसोसिएशन ऑफ कनाडा और क्यूबेक के सदस्य।
यूएई में अभूतपूर्व जनसंख्या वृद्धि, श्रमिकों की वजह से, पर्यटकों की बढ़ती संख्या और अंतरराष्ट्रीय परियोजनाओं की एक बड़ी संख्या के कारण दुबई में अचल संपत्ति में अभूतपूर्व उछाल आया है। इस उछाल की उत्पत्ति 2002 में वापस रखी गई थी, जब दुबई के शासक, महामहिम शेख मोहम्मद बिन राशिद अलमाक्तुम ने घोषणा की कि अमीरात में कुछ निश्चित प्रकार की अचल संपत्ति का अधिकार अब सभी निवेशकों को प्रदान किया जाएगा, उनकी नागरिकता की परवाह किए बिना। मूल कानून के तहत, दुबई के अमीरात में अचल संपत्ति का स्वामित्व सीमित है और इसे केवल संयुक्त अरब अमीरात और खाड़ी देशों के नागरिकों के साथ-साथ उन कंपनियों के लिए प्रदान किया जाता है जो इन देशों के नागरिकों के स्वामित्व में 100% हैं। इसलिए, एक कंपनी जो अमीरात में पंजीकृत है, जिसके शेयरधारक विदेशी नागरिक हैं (उदाहरण के लिए, एक सीमित देयता कंपनी - एलएलसी, जिसका 49% एक विदेशी के स्वामित्व में है), को अचल संपत्ति का स्वामित्व प्राप्त करने के अर्थ में "स्थानीय" नहीं माना जाएगा। विदेशी कंपनियां और व्यक्ति केवल कुछ क्षेत्रों में अचल संपत्ति के मुक्त स्वामित्व के हकदार हैं।
शब्द "फ्रीहोल्ड", या "अचल संपत्ति का नि: शुल्क स्वामित्व," एक अवधारणा है जो लंबे समय से अमीरात में इस्तेमाल किया गया है। अचल संपत्ति के मुक्त स्वामित्व का अधिकार रखने वाले व्यक्ति को भूमि और भवनों का पूर्ण स्वामी माना जाता है, जिस पर यह अधिकार लागू होता है। मालिक को असीमित समय तक या जब तक मालिक किसी अन्य मालिक को स्वामित्व हस्तांतरित नहीं करता है, तब तक अचल संपत्ति से निवास, उपयोग और प्राप्त करने का अधिकार है। संपत्ति के मालिक के वारिसों को मालिक की मृत्यु के बाद संपत्ति विरासत में पाने का अधिकार है। यह स्पष्ट है कि दुबई मरीना, एमिरेट्स हिल्स, जुमेराह आइलैंड्स, तीन कृत्रिम द्वीप पाम आइलैंड्स, दुबई वाटरफ्रंट, जुमेराह बीच रेसिडेंस, द मीडोज, द स्प्रिंग्स और अरेबियन रैनचेज जैसे बड़े पैमाने पर अचल संपत्ति परियोजनाओं के शुभारंभ के साथ, नए रियल एस्टेट कानून की शुरूआत बहुत उम्मीद और रुचि के साथ बधाई दी गई।
तो वास्तव में नया रियल एस्टेट कानून क्या कहता है? नए कानून द्वारा क्या अधिकार दिए गए हैं या, इसके विपरीत, सीमित हैं? और सबसे महत्वपूर्ण बात, नया कानून विदेशी संपत्ति मालिकों के बारे में क्या कहता है?
अपना अधिकार कैसे दर्ज करें?
नए कानून के अनुच्छेद 6 में कहा गया है कि दुबई भूमि विभाग केवल एकमात्र निकाय होगा जो अचल संपत्ति के स्वामित्व को मान्यता देगा और पंजीकृत करेगा। अचल संपत्ति खरीदते समय नए कानून की शुरुआत से पहले, खरीदार का पंजीकरण संबंधित डेवलपर की आंतरिक प्रणाली में किया गया था। डेवलपर्स की आंतरिक प्रणाली ने प्रदर्शन किया है और अचल संपत्ति की बिक्री के पंजीकरण के लिए एक मूल्यवान उपकरण की भूमिका निभा रहा है। हालांकि, नए कानून के प्रावधानों के अनुसार, भूमि विभाग के निर्माण के बाद, किसी भी रजिस्टर और अन्य डेवलपर डेटाबेस को सूचना के आधिकारिक स्रोत नहीं माना जाएगा।
दुबई भूमि विभाग में एक एकल पंजीकरण प्रणाली के लिए डेवलपर्स के आंतरिक पंजीकरण से संक्रमण की अवधि के दौरान, दोनों पक्षों ने सहमति व्यक्त की कि उन मामलों में जहां खरीद प्रक्रिया पूरी हो चुकी है और स्वामित्व का हस्तांतरण पहले ही हो चुका है, डेवलपर्स प्रणाली में आंतरिक पंजीकरण रिकॉर्ड आधिकारिक रिकॉर्ड से बदल दिए जाएंगे। भूमि विभाग में। यदि संपत्ति निर्माणाधीन है, तो खरीदार को पहले डेवलपर्स की आंतरिक प्रणाली में पंजीकृत किया जाएगा, और भवन के निर्माण और कमीशन के पूरा होने पर, उसे अपने नाम पर स्वामित्व के पंजीकरण के लिए भूमि विभाग को एक आवेदन प्रस्तुत करना होगा।
निर्माणाधीन अचल संपत्ति के अधिग्रहण के दो चरणों के बीच अंतर करना महत्वपूर्ण है। पहले चरण के दौरान, जब संपत्ति निर्माणाधीन होती है, तो खरीदार के पास संपत्ति का प्रत्यक्ष स्वामित्व नहीं होता है। निर्माण पूरा होने के समय, संपत्ति का खरीदार को हस्तांतरण और संपत्ति के मूल्य के बारे में सभी भुगतानों का भुगतान, दूसरा चरण तब शुरू होता है जब खरीदार संपत्ति का पूर्ण मालिक बन जाता है और भूमि विभाग में स्वामित्व के पंजीकरण के लिए आवेदन कर सकता है।
अचल संपत्ति के पूर्ण स्वामित्व वाले मालिक के रूप में माना जाने के लिए, खरीदार के लिए एक डेवलपर के साथ अचल संपत्ति की बिक्री के लिए एक अनुबंध होना पर्याप्त नहीं है। खरीदार को अपने नाम पर स्वामित्व के पंजीकरण के लिए एक आवेदन के साथ भूमि विभाग को अनुबंध को स्थानांतरित करना होगा। यदि प्रस्तुत सभी दस्तावेज क्रम में हैं, तो भूमि विभाग अचल संपत्ति के एक ही रजिस्टर में इस वस्तु के संबंध में खरीदार के स्वामित्व को रिकॉर्ड करेगा और स्वामित्व का प्रमाण पत्र जारी करेगा। यह यह प्रमाण पत्र है जो अचल संपत्ति के स्वामित्व की पुष्टि करने वाला दस्तावेज होगा।
कितना खर्च होता है?
दुबई भूमि विभाग में स्वामित्व दर्ज करते समय, खरीदार और विक्रेता को विभाग की फीस का भुगतान करना होगा, जो वर्तमान में अचल संपत्ति के बाजार मूल्य का 2% है, लेकिन इन आंकड़ों को संशोधित किया जा रहा है और बदलने की संभावना है। इसी समय, 2% के भीतर खरीदार और विक्रेता के शेयरों को पार्टियों के बीच समझौते से निर्धारित किया जाता है। इसके अलावा, जब प्रॉपर्टी के मालिक से लेकर डायरेक्ट ओनर तक का मालिकाना हक ट्रांसफर किया जाता है, तो ट्रांसफर शुल्क लिया जाता है, जिसकी राशि इस बात पर निर्भर करती है कि प्रॉपर्टी किसमें खरीदी जाती है: व्यक्तियों के लिए 3% तक और कानूनी संस्थाओं के लिए 1.5% तक। यदि संपत्ति एक अपतटीय कंपनी के नाम पर अधिग्रहित की गई थी, तो अपनी संपत्ति के साथ अपतटीय कंपनी को बेचकर स्वामित्व का हस्तांतरण किया जा सकता है। वास्तव में, इस प्रकार के हस्तांतरण के साथ, यह अचल संपत्ति की बिक्री नहीं है, बल्कि एक अपतटीय कंपनी है जो अचल संपत्ति का मालिक है, जिससे स्थानांतरण शुल्क का आकार कम हो जाता है।
अचल संपत्ति कैसे प्राप्त करें?
उदाहरण के लिए, अमीरात में अचल संपत्ति खरीदते समय, दुबई में, कई निवेशक शरिया कानून के दायरे में अचल संपत्ति की विरासत के बारे में सवाल पूछ रहे हैं। मौत की स्थिति में, संयुक्त अरब अमीरात कानून अमीरात में अचल संपत्ति के बारे में विदेशी नागरिकों की इच्छा पर लागू होता है, जबकि इच्छा केवल इस संपत्ति के 30% के हिस्से तक फैली होगी। इस तथ्य के बावजूद कि विदेशी नागरिकों को अपने देश के कानून को लागू करने का अधिकार है, यह अत्यधिक संभावना है कि संपत्ति मृतक के पति या पत्नी के पूर्ण कब्जे में नहीं जाएगी, क्योंकि शरिया कानून सभी रक्त रिश्तेदारों के बीच संपत्ति वितरित करता है। अचल संपत्ति के लिए उन लोगों के पास जाने के लिए जिन्हें मालिक वारिस में देखना चाहते थे, एक विकल्प एक अपतटीय कंपनी बनाने का होगा जहां पति या पत्नी निदेशक के रूप में कार्य करेंगे। पति-पत्नी में से किसी एक की मृत्यु की स्थिति में, कंपनी में शेयर दूसरे पति या पत्नी और अन्य उत्तराधिकारियों को हस्तांतरित किए जाएंगे। दूसरे शब्दों में, इस तरह कंपनी में शेयरों का एक आंतरिक हस्तांतरण किया जाता है, जो अचल संपत्ति के संबंध में विरासत पर शरिया कानून से बचा जाता है। संयुक्त अरब अमीरात में अचल संपत्ति के अधिग्रहण से संबंधित कानूनी पहलुओं के बारे में अधिक जानकारी के लिए, कृपया हेलेन मैथ्यू कानूनी सलाहकार से सलाह लें।
