रियल एस्टेट मार्केट में निर्माण बूम और दुबई के अमीरात में विशाल परियोजनाओं के निर्माण के संबंध में, 2002 में शुरू हुआ, देश में रियल एस्टेट वस्तुओं का अधिग्रहण करने के इच्छुक रियल एस्टेट कंपनियों और निवेशकों की एक राक्षसी संख्या दिखाई दी।
इसके आरक्षण की शुरुआत के तुरंत बाद आवासीय और कार्यालय की जगह की तेजी से बिक्री हो रही थी, और कम से कम कुछ परिसर खरीदने के लिए, बहुत सुबह से ही अचल संपत्ति डेवलपर्स के कार्यालयों के दरवाजों पर लाइनिंग करने वाले खरीदारों की भारी लाइनें, साथ ही साथ ऐसे लाइनों में अपना स्थान बेचकर अच्छा पैसा कमाने वाले नागरिक।
इसके अलावा, निर्माण की शुरुआत से ही अचल संपत्ति की कीमतें तेजी से बढ़ रही हैं, क्योंकि आवास की एक इकाई के आरक्षण के लिए एक आवेदन जमा करने के क्षण से, और सट्टेबाजों की संख्या, जो दोहरे मूल्य अंतर से लगभग लाभ कमाते हैं, इस आवास को खरीदने के लिए आवश्यक वास्तविक खरीदारों की संख्या को पार कर गए हैं। इस प्रकार, बड़ी संख्या में ऐसे सट्टेबाजों ने कई घोषित परियोजनाओं में अचल संपत्ति की इकाइयों को आरक्षित किया, जबकि न केवल उन्हें इस संपत्ति की आवश्यकता नहीं थी, बल्कि उनके पास इसकी पूरी लागत का भुगतान करने के लिए आवश्यक धन भी नहीं था। सटोरियों ने इस उम्मीद में पहली किस्तों का भुगतान किया कि वे अचल संपत्ति के एक टुकड़े के लिए पूरी कीमत का भुगतान करने में सक्षम होंगे, इसके बाद वे दूसरे को फिर से बेचना और अपने लिए दोहरे लाभ के साथ खर्च की गई राशि वापस करते हैं, क्योंकि वे दुबई के अमीरात में निवेश करते हैं, जहां यह शांत है। सुरक्षित जहां समृद्धि और स्थिरता उनके महामहिम शेख मोहम्मद बिन राशिद अल मकतूम, यूएई के प्रधान मंत्री और दुबई के शासक (अल्लाह अपने दिनों को लम्बा खींच सकता है और उन्हें स्वास्थ्य और समृद्धि प्रदान कर सकता है) के नियंत्रण में शासन करता है।
यह ध्यान देने योग्य है कि दुबई का अमीरात शेख मोहम्मद के शासनकाल के दौरान फला-फूला और दुनिया भर के कई लोगों के लिए पसंदीदा शहरों में से एक बन गया। यहां, संयुक्त अरब अमीरात के नागरिक और अन्य देशों के हजारों लोग शांति और सद्भाव में रहते हैं, जो कई अन्य संयुक्त राष्ट्र सदस्य देशों ने सपने में भी नहीं सोचा है। जातीय और सांस्कृतिक अंतर के बावजूद, दुबई के सभी निवासी सुरक्षित रहने, कोई कर और शुल्क, एक आरामदायक और समृद्ध वातावरण, उच्च मानक और जीवन की गुणवत्ता, निष्पक्ष कानून और स्वतंत्र अदालतें, पेशेवर पुलिस, उच्च प्रौद्योगिकी, सरल और आसान कार्यालय कार्य का आनंद लेते हैं। , पारंपरिक आतिथ्य और स्थानीय निवासियों द्वारा विदेशी नागरिकों के खिलाफ भेदभाव की अनुपस्थिति।
इसकी सबसे उत्कृष्ट परियोजनाओं के लिए, दुबई का अमीरात बार-बार गिनीज बुक ऑफ रिकॉर्ड्स के पन्नों पर दिखाई दिया है। उदाहरण के लिए, कई अन्य परियोजनाओं के साथ, दुनिया में सबसे लंबा गगनचुंबी इमारत - बुर्ज खलीफा ("खलीफा टॉवर", संयुक्त अरब अमीरात के वर्तमान राष्ट्रपति, शेख खलीफा बिन जाय अल अल नाहयान के नाम पर), दो मानव निर्मित "हथेली" द्वीप - द पाम जुमेराह और द पाम जुमेरा पाम डीरा, बुर्ज अल अरब (अरब टॉवर), अटलांटिस होटल और दुबई मेट्रो।
हालांकि, सट्टेबाज लगातार अविश्वसनीय मूल्य वृद्धि पर निर्भर थे कि अचल संपत्ति की इकाइयों के मूल्य के बीच भिन्नता, जो बिक्री अनुबंधों में निर्धारित की गई थी, और भवन के अंतिम कमीशन के समय एक ही अचल संपत्ति की बिक्री मूल्य, इसलिए उन्होंने अपनी वास्तविक जरूरतों की तुलना में कई गुना अधिक अचल संपत्ति बुक की। और वित्तीय अवसर। उन्होंने अपनी तेज़ बिक्री के आधार पर एक अवधि के लिए अचल संपत्ति के लिए डाउन पेमेंट करने के लिए बैंकों से ऋण लिया, जिसके दौरान पहले से भुगतान किए गए से दो गुना अधिक लाभ प्राप्त करना संभव था।
यही कारण है कि सभी प्रमुख रियल एस्टेट संपत्तियों के लिए कीमतों में तेजी से वृद्धि हुई, जिन्हें बार-बार पुनर्विक्रय किया गया था, और प्रत्येक नए मालिक ने एक नए खरीदार के लिए मौजूदा कीमत बढ़ाने के लिए इसे अपना कर्तव्य माना। यह तब तक जारी रहा जब तक कि अचल संपत्ति बाजार संतृप्त नहीं हो गया। बिक्री बंद हो गई, और सट्टेबाजों को यह सोचना था कि अब वे अपने द्वारा आरक्षित अचल संपत्ति के मूल्य का भुगतान कैसे करेंगे, क्योंकि शेष नकद भुगतान के लिए चेक पहले ही डेवलपर्स को जारी किए गए थे, और बाद में भुगतान करने के लिए जल्दी हो रहे थे। सट्टेबाजों ने निष्कर्ष निकाला बिक्री और खरीद समझौतों को समाप्त करने और पहले से ही भुगतान किए गए धन को वापस करने के उद्देश्य से मौजूदा कानून में खामियों की खोज शुरू की, या कम से कम उस धन को बचाया जो अभी भी सुरक्षित हो सकता था। अधिकांश अचल संपत्ति कंपनियों ने अचल संपत्ति की बेची गई इकाइयों के लिए अवशिष्ट मूल्य नहीं होने का अभ्यास बंद कर दिया है और इस प्रकार, उपठेकेदारों को भुगतान निलंबित कर दिया है और निर्माण सामग्री और उपकरणों के लिए भुगतान किया है।
फिर यह समय था दुबई के शासक महामहिम शेख मोहम्मद बिन राशिद अल मकतूम के लिए, रियल एस्टेट सेक्टर में चीजों को लगाने और पार्टियों के अधिकारों और दायित्वों (दोनों निवेशकों और डेवलपर्स) को कानून बनाने के लिए। उनकी महारानी शेख मोहम्मद ने 2008 के कानून नंबर 13 को जारी किया था, जो दुबई के अमीरात के रियल एस्टेट क्षेत्र में नियमन के लिए प्रारंभिक नियमों के संगठन से संबंधित था, जिसके कुछ अनुच्छेद और प्रावधान बाद में 2009 के कानून नंबर 9 द्वारा पूरक थे। जिसके बाद, दुबई के क्राउन प्रिंस और उप शासक, साथ ही साथ दुबई की कार्यकारी परिषद के अध्यक्ष महामहिम शेख हमदान ने 14/2/2010 को विधायी कार्य जारी किए। कानून में इन संशोधनों के सबसे महत्वपूर्ण प्रावधान पहले से ही बिकने के मामले में क्या करना है, इस पर स्पष्टीकरण दिया गया था। नुकसान से बचने के लिए, और निर्माण के दौरान या केवल सभी अचल संपत्ति की दुबई भूमि विभाग की बिक्री के साथ रजिस्टर करने के लिए डेवलपर्स को बाध्य करने के लिए रियल एस्टेट इकाइयों में निवेशकों को डेवलपर्स और सभी आवश्यक विशेषताओं दिखा चित्र, साथ ही सभी इकाइयों को पहले से ही, अचल संपत्ति बेच कानून के समय में निर्माणाधीन है।
कानून पंजीकरण की समय सीमा (60 दिन) को स्पष्ट रूप से परिभाषित करता है और संपत्ति के पंजीकरण के अभाव में दिवालिया होने के लिए प्रतिबंधों को निर्धारित करता है, ताकि खरीदार के गारंटीकृत अधिकारों का समर्थन किया जा सके, जिसे यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वह उस संपत्ति का अधिग्रहण नहीं कर रहा है जो अभी तक नहीं बनाई गई है या कंपनी से संपत्ति नहीं है, धोखाधड़ी में, या किसी भी अवैध दलाल के साथ देखा गया और, तदनुसार, अनावश्यक नुकसान नहीं होगा।
कानून यह भी निर्धारित करता है कि यदि किसी संपत्ति को प्रारंभिक रूप से पंजीकृत नहीं किया गया है, तो दिवालिया होने का निर्धारण लागू किया जाएगा, लेकिन यदि उपरोक्त अवधि के बाद पंजीकरण हुआ, तो इसे अमान्य नहीं माना जाएगा; इसके बजाय, डेवलपर को पंजीकरण देरी के लिए जुर्माना देना होगा। (दुबई सुप्रीम कोर्ट, जो इस कानून के कार्यान्वयन की देखरेख करता है, ने 24//2010/2010 के अपने निर्णय संख्या 222009 में उसी परिभाषा को बरकरार रखा)।
कानून सामान्य डेवलपर्स या उप-संविदाकारों को एक परियोजना का निर्माण शुरू करने और ड्राइंग में स्थित अचल संपत्ति की इकाइयों को बेचने से भी रोकता है, जब तक कि वे एक भूखंड प्राप्त नहीं करते हैं और एक भवन लाइसेंस प्राप्त करते हैं, और परियोजना के पूरा होने पर, कानून को डेवलपर को पूर्णता का प्रमाण पत्र प्राप्त होने के तुरंत बाद अपनी संपत्ति दर्ज करने की आवश्यकता होती है। इस मामले में, खरीदार को बिक्री के अनुबंध के तहत अपने सभी दायित्वों की उचित पूर्ति के बारे में जानकारी प्रदान करने के बाद उसके नाम पर अचल संपत्ति की एक इकाई को पंजीकृत करने का अधिकार प्राप्त होता है, जैसा कि डेवलपर और दलाल के बीच एक अनुबंध के समापन पर कानून में निर्दिष्ट है, जिससे उसे बिक्री में मदद मिलती है। कानून उन सभी इच्छुक पक्षों के दायित्वों को भी इंगित करता है जिनका उल्लंघन नहीं किया जा सकता है; भुगतान दायित्वों पर डिफ़ॉल्ट के मामले में अनुबंध की समाप्ति की घोषणा करने के तरीके पर अतिरिक्त स्पष्टीकरण दिए गए हैं; और यह भी बताता है कि अगर बेची गई जमीन अनुबंध में निर्दिष्ट एक से मेल नहीं खाती है तो क्या करें। कानून समझौतों के उल्लंघन और सक्षम अधिकारियों को विवादास्पद मुद्दों के हस्तांतरण के मामले में डेवलपर्स और दलालों के संबंध में भूमि विभाग की कार्रवाइयों को निर्धारित करता है।
दुबई सरकार ने संपत्ति के निर्माण, कमीशन और अंतिम पंजीकरण के अंत तक परियोजना के तहत अचल संपत्ति की बिक्री के क्षण से प्रत्येक पक्ष के कार्यों, अधिकारों और दायित्वों की व्याख्या करते हुए, अचल संपत्ति क्षेत्र के नियमन के बारे में मूलभूत नियमों का एक सेट जारी किया है। यह सब फिर से अचल संपत्ति बाजार को स्थिर बनाता है और दुबई के अमीरात को एक नखलिस्तान में बदल देता है, ख़ुशी से सभी को आमंत्रित करता है और साथ ही, देश और विदेशी के किसी भी नागरिक के अधिकारों की रक्षा करता है।
