दुबई में, जिसने पिछले छह वर्षों में एक निर्माण उछाल का अनुभव किया है, अचल संपत्ति की कीमतें 4% गिर गई हैं। गल्फ न्यूज के अनुसार, बुर्ज दुबई ("दुबई टॉवर") और मानव निर्मित द्वीप पाम जुमेराह के क्षेत्रों में स्थित सबसे प्रतिष्ठित परियोजनाओं में अचल संपत्ति की कीमतें 20-40% तक गिर गईं।
संकट के बारे में सवालों के साथ, अचल संपत्ति की कीमतें गिरने और निवेशकों को बचाने के तरीके, हमने वकील अहमद काशवानी, काशवानी लॉ फर्म के प्रबंध भागीदार और रियल एस्टेट कंपनी डाचा रियल एस्टेट के निदेशक एंजेलिका शेकग्लोवा की ओर रुख किया।
ऐसा लग सकता है कि स्थानीय रियल एस्टेट बाजार में कई निवेशक गतिरोध से निकलने का रास्ता तलाश रहे हैं। इसका कारण क्या है - अर्थव्यवस्था में सामान्य मंदी के साथ या कुछ और के साथ?
कई यूएई रियल एस्टेट निवेशक बहुत मुश्किल स्थिति में हैं। संकट और मुद्रास्फीति ने उनमें से कई की वित्तीय स्थिति में बदलाव किया है। सुविधाओं के निर्माण में अनुचित देरी, और कभी-कभी उनका पूर्ण निरस्तीकरण, दुबई के बाजार में लगातार आत्मविश्वास को कम कर रहे हैं, जो कि बहुत पहले ऐसा नहीं लगता था और यह बिल्कुल विश्वसनीय था।
इसलिए, वर्तमान में, दुबई में निवेशकों की प्राथमिक इच्छा उनके निवेशित धन को पूरी तरह से चुकाने की है। दुर्भाग्य से, यह हमेशा संभव नहीं होता है, लेकिन कई वैकल्पिक समाधान हैं जो कम से कम नुकसान के साथ इस स्थिति से बाहर निकलने में मदद करते हैं।
निवेशकों के लिए कौन से विकल्प पेश किए जाते हैं?
हमारे जितने विकल्प हैं, उतने विकल्प नहीं हैं, लेकिन फिर भी वे मौजूद हैं। उदाहरण के लिए, उन लोगों ने, जिन्होंने एक डेवलपर से प्रगति में कई निर्माण में निवेश किया था, जहां प्रत्येक वस्तु केवल आंशिक रूप से भुगतान की गई थी। ऐसे निवेशकों को सलाह दी जा सकती है कि पहले से ही जमा धन को पुनर्गठित करके वस्तुओं की संख्या को कम किया जाए, जिससे पूरी तरह से या लगभग पूरी तरह से उन्हें उस स्तर तक भुगतान किया जा सके जहां लंबी अवधि में कोई और भुगतान की आवश्यकता न हो।
आप वस्तु की लागत को कम करने की सलाह भी दे सकते हैं। आखिरकार, कई ने अचल संपत्ति को कीमतों पर खरीदा जो आज वास्तविकता से बहुत दूर है। उदाहरण के लिए, कुछ परियोजनाओं में प्रति वर्ग फुट की लागत 5000 दिरहम थी, और उनका निर्माण अभी तक शुरू नहीं हुआ है। और अगर हम अतीत की तुलना आज के 1000 दिरहम प्रति वर्ग फुट की कीमतों से करते हैं, तो बाजार की मौजूदा कीमतों की तुलना में 5 गुना अधिक कीमत पर अधूरे या शुरू किए गए प्रोजेक्ट के लिए भुगतान की निरंतरता को सही ठहराना बहुत मुश्किल है।
आप निवेशकों को सलाह भी दे सकते हैं, भुगतानों को निर्माण चरणों से जोड़ने की कोशिश कर सकते हैं, और कैलेंडर की तारीखों तक नहीं, या जब तक परियोजना वास्तव में पूरी नहीं हो जाती, तब तक उन्हें देरी न करें।
सट्टेबाजों के रूप में, कई डेवलपर्स को एहसास नहीं हुआ कि जल्द या बाद में बाजार गिर जाएगा?
बेशक, वे समझ गए। लेकिन, जैसा कि आप जानते हैं, कौन जोखिम नहीं लेता है ... और निवेशकों ने जोखिम लिया, लेकिन किसी ने बाजार के कानूनों को रद्द नहीं किया। हालांकि, इसका मतलब यह नहीं है कि निवेशकों के अधिकारों की रक्षा नहीं की जानी चाहिए। बहुत से और, जैसा कि हम अब देखते हैं, पूरी तरह से अनुचित रूप से बाजार पर भरोसा करते हैं, क्योंकि वे भाग्यशाली थे, और लंबे समय तक बाजार ने उन्हें महान धन कमाने की अनुमति दी। उन्हें दोष मत दो, अकेले उन्हें सजा दो।
क्या आपको नहीं लगता कि डेवलपर्स पर मुख्य "झटका" गिर गया? इसके अलावा, वे हमेशा निर्माण में देरी के दोषी नहीं हैं? क्या डेवलपर्स को उन अनुबंधों की शर्तों की समीक्षा करने के लिए बाध्य करना उचित है जो निवेशकों को सहमत हुए हैं?
एक अनुबंध पार्टियों का एक स्वैच्छिक समझौता है जो अपने अधिकारों और दायित्वों को स्थापित करता है, बदलता है या समाप्त करता है। इसलिए, अनुबंध के तहत अपने दायित्वों को समाप्त करने के लिए पार्टियों में से एक के इरादे का सवाल स्वीकार्य और कानूनी है। हम इस तथ्य पर आपका ध्यान आकर्षित नहीं कर सकते हैं कि अधिकांश अनुबंध बहुत एकतरफा हैं - वे डेवलपर्स के हितों में लिखे गए हैं, और किसी भी तरह से निवेशकों के हितों की रक्षा नहीं करते हैं। कई मामलों में, आज तक, निवेशकों ने इस तरह के बिक्री अनुबंध प्राप्त नहीं किए हैं, और उनके भुगतान केवल अचल संपत्ति रूपों के आधार पर किए गए थे। कुछ मामलों में, हमारे ग्राहकों के पास आरक्षण फ़ॉर्म भी नहीं होते हैं, लेकिन केवल मौखिक समझौतों के आधार पर चेक या बैंक हस्तांतरण की प्रतियां होती हैं। केवल एक पेशेवर वकील की समय पर सहायता आपको अनुबंध के सभी विवरणों को समझने में मदद करेगी ताकि दूसरे पक्ष के अधिकारों का उल्लंघन किए बिना और सभी बारीकियों को ध्यान में रखते हुए, अपने अधिकारों का सबसे प्रभावी ढंग से बचाव और अपने कर्तव्यों का पालन कर सकें।
इस तथ्य के बावजूद कि कानूनी रूप से सक्षम और खरीद अनुबंध कैसे हैं, इस तथ्य के बावजूद कि ज्यादातर मामलों में वे निवेशकों के अधिकारों का उल्लंघन करते हैं?
मूल रूप से, अनुबंधों को बहुत ही सक्षम रूप से कानूनी रूप से तैयार किया गया था, जो निवेशकों की एक बड़ी संख्या को भ्रमित कर रहा था। यही कारण है कि हम हमेशा पारस्परिक रूप से लाभकारी समाधान खोजने की आवश्यकता के बारे में बात कर रहे हैं, डेवलपर के साथ बातचीत करते हैं और केवल चरम मामलों में अदालतों से संपर्क करते हैं। मुकदमे को चलाने के लिए और, अदालत में मामला जीतने के लिए एक लंबी और तनावपूर्ण प्रक्रिया है। और न्यायिक संबंध में प्रवेश करने से पहले, आपको यह सुनिश्चित करना चाहिए कि अदालत का फैसला आपके पक्ष में प्राप्त करने के समय, प्रतिवादी के पास जवाब देने के लिए कुछ होगा।
एस्क्रो खाते को बचाने और फिर निवेशकों के धन को वापस करने में सक्षम होना चाहिए था, है ना?
आप बिलकुल सही हैं। विदेशी निवेश की रक्षा के लिए दुबई सरकार द्वारा उठाए गए सबसे महत्वपूर्ण कदमों में से एक, साथ ही साथ दुबई अचल संपत्ति बाजार की विश्वसनीयता को बढ़ाने के लिए, कानून नंबर 8 के "एस्क्रो खातों" में 2007 में गोद लेना था। कानून प्रदान करता है कि "ऑफ प्लान" चरण (डिजाइन और निर्माण शुरू) पर अचल संपत्ति की बिक्री से सभी नकद आय को एक विशेष खाते में जमा किया जाना चाहिए और भविष्य में केवल इस विशेष निर्माण को वित्त करने के लिए उपयोग किया जाना चाहिए। निर्माण की शर्तों के उल्लंघन के मामले में, दुबई रियल एस्टेट मार्केट पर्यवेक्षण प्राधिकरण (रेरा) को गारंटी खाते पर उपलब्ध निधियों को फ्रीज करने का अधिकार है, और डेवलपर के दिवालिया होने या परियोजना को रद्द करने के मामले में, निवेशकों को मुआवजा मिलेगा। इस प्रकार, RERA खरीदार और डेवलपर के बीच विवादों को सुलझाने में मध्यस्थ के रूप में कार्य करता है। हालांकि, व्यवहार में, स्थिति अलग है।
यही है, आज निवेशकों को फिर से विश्वास के साथ प्रेरित करने के लिए प्रणाली अभी भी पर्याप्त कुशल नहीं है?
हम सिस्टम के अक्षम संचालन के बारे में बात नहीं कर सकते। हम केवल इस तथ्य को बता सकते हैं कि, दुर्भाग्य से, कोई भी प्रणाली बेईमान डेवलपर्स के खिलाफ बीमा नहीं है। वर्तमान में, कई नए बिल विकसित किए जा रहे हैं, जिन्हें अपनाने से दुबई को निवेशकों का विश्वास हासिल करने में मदद मिलेगी और पर्याप्त रूप से संकट से उबरने में मदद मिलेगी।
आज आप विवादों को कैसे सुलझाते हैं?
असल में, डेवलपर्स के साथ बातचीत करके, ग्राहकों की ओर से और साथ में दोनों। हमारा मुख्य कार्य सभी आवश्यक औपचारिकताओं का पालन करते हुए, पार्टियों के बीच पारस्परिक रूप से लाभप्रद समझौतों को प्राप्त करना है। यदि वार्ता वांछित परिणाम की ओर नहीं ले जाती है, तो हमारे पास अदालत जाने के अलावा और कोई विकल्प नहीं है।
यदि परियोजना "जमी" है, तो क्या डेवलपर निवेशक को उसके निवेशों की पूरी तरह से भरपाई करने के लिए बाध्य है?
इस प्रश्न का उत्तर स्पष्ट रूप से और स्पष्ट रूप से 2009 के कानून नंबर 9 के लेख के पैरा डी 11 में दिया गया है, अर्थात्: "यदि डेवलपर के नियंत्रण से परे कारणों के लिए वस्तु का निर्माण निलंबित है, तो डेवलपर को निवेशक द्वारा भुगतान की गई राशि का 30% काटकर अनुबंध समाप्त करने का अधिकार है" ।
शब्दों में देरी किसी भी अचल संपत्ति बाजार में होती है। लेकिन क्या स्वीकार्य माना जाता है?
2007 के कानून संख्या 8 के अनुच्छेद 17 में कहा गया है कि यदि संपत्ति का निर्माण अचल संपत्ति की बिक्री के लिए परमिट जारी करने की तारीख से छह महीने के भीतर शुरू नहीं किया गया है, तो "बंद योजना" बिना किसी वैध या स्वीकार्य कारण के, डेवलपर को आधिकारिक रजिस्टर से बाहर रखा गया है, जिसका अधिकार है गतिविधियों को करने के लिए।
क्या कोई इसे नियंत्रित कर सकता है?
जैसा कि पहले ही उल्लेख किया गया है, दुबई रियल एस्टेट मार्केट पर्यवेक्षण प्राधिकरण, RERA, निगरानी के लिए जिम्मेदार है, जिसका मुख्य कार्य नई वस्तुओं के पंजीकरण पर डेटाबेस को समय पर अद्यतन करना, चल रहे निर्माण के चरणों, साथ ही निलंबित या "जमी" वस्तुओं पर जानकारी प्रदान करना है।
क्या ऐसी कोई प्रथा नहीं है - किसी वस्तु का निर्माण रद्द करते समय, कुछ दंडों का भुगतान करें?
आइए हम एक बार फिर पूर्वोक्त कानून संख्या 9 की ओर मुड़ें, जो स्पष्ट रूप से निम्नलिखित दंडों को स्पष्ट करता है:
- यदि प्रोजेक्ट कम से कम 80% बनाया गया है, तो डेवलपर के पास निवेशक द्वारा पहले से भुगतान की गई राशि को पूरी तरह से वापस लेने और शेष अनुबंध की अदायगी की मांग करने का अधिकार है।
- यदि प्रोजेक्ट कम से कम 60% बनाया गया है, तो डेवलपर को अनुबंध समाप्त करने और वस्तु की कुल लागत का 40% वापस लेने का अधिकार है।
- यदि परियोजना का निर्माण 60% तक नहीं पहुंचा है, तो डेवलपर, अनुबंध की समाप्ति पर, कुल लागत का 25% वापस लेने का हकदार है।
ये दंड केवल निवेशकों पर लगाया जाता है, जैसा कि एक पूरे के रूप में कानून है।
कानूनी शब्दों में, निवेशकों का विश्वास फिर से हासिल करने के लिए क्या करना होगा?
दुबई में अर्थव्यवस्था व्यापार, निवेश और पर्यटन पर बहुत निर्भर है। हालांकि, देश में हाल की मौद्रिक नीति ने राज्य के आर्थिक विकास के लिए एक गंभीर झटका दिया है। विशेषज्ञों के अनुसार, दुबई में आर्थिक विकास मॉडल विदेशी पूंजी और बड़े पैमाने पर अंतर्राष्ट्रीय परियोजनाओं पर निर्भर है। सरकार को निकट भविष्य में अर्थव्यवस्था को प्रोत्साहित करने के लिए एक कार्यक्रम विकसित करने की आवश्यकता है, अन्यथा अल्पावधि में निवेशकों का विश्वास हासिल करना मुश्किल होगा।
एक नियम के रूप में, कोई भी यह नहीं सोचता है कि, सबसे पहले, आपको उन कानूनों को नेविगेट करने में सक्षम होना चाहिए जो बिक्री लेनदेन को विनियमित करते हैं और अपने अधिकारों की रक्षा करते हैं। अचल संपत्ति बाजार में अच्छी तरह से स्थापित होने वाले पेशेवरों के लिए समय पर अपील, परियोजनाओं और कीमतों के बारे में पूरी जानकारी प्राप्त करने में मदद करेगी, साथ ही आवश्यक कानूनी सहायता, जो, कोई संदेह नहीं है, इस प्रक्रिया को तेज करने में मदद करेगी, अपना समय और पैसा बचाएगी, अपनी नसों को बचाएगी।
काशवानी लॉ फर्म और डाचा रियल एस्टेट हमेशा आपकी सेवा में हैं।
हमारी सेवाओं की सीमा:
- तैयार अपार्टमेंट और विला की खरीद और बिक्री;
- कार्यालयों और गैर-उत्पादन परिसरों की खरीद और बिक्री;
- संकट मूल्य में निवेश की योजना और कार्यान्वयन;
- बिक्री से पहले और बाद की सेवा (संपत्ति की बिक्री के लिए दस्तावेजों का पैकेज तैयार करना);
- आवासीय और गैर-आवासीय परिसर का किराया;
- अचल संपत्ति के मुद्दों पर वकीलों का परामर्श;
- फर्मों और अपतटीय कंपनियों का पंजीकरण;
- सभी प्रकार की कानूनी सलाह।
