प्रश्न: वैश्विक वित्तीय संकट की स्थिति में, संपत्ति के खरीदारों को क्या करना चाहिए अगर विक्रेता गायब हो गया है, उसका कार्यालय बंद है, और फोन जवाब नहीं देते हैं?
उत्तर: संयुक्त अरब अमीरात का प्रत्येक निवासी, जो कि आप और मैं, प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से दुबई रियल एस्टेट बाजार से जुड़े हुए हैं। दुनिया के सभी देशों को प्रभावित करने वाला आर्थिक संकट, एक तरह से या किसी अन्य, हर व्यक्ति को प्रभावित करता है। यह स्वीकार किया जाना चाहिए कि अंतरराष्ट्रीय वित्तीय संकट, जिसने खरीदारों के लिए ऋणों पर प्रतिबंध लगा दिया और उधार दरों में वृद्धि की, कई डेवलपर्स को अपनी परियोजनाओं को अनिश्चित काल तक फ्रीज करने के लिए मजबूर किया। 2007 के एस्क्रौ अकाउंट लॉ नंबर 8 ने संगठनों को अपनी परियोजनाओं के लिए गारंटी या ट्रस्ट खोलने के लिए बाध्य किया, इस प्रकार खरीदार को डेवलपर की गुणवत्ता और उसकी विश्वसनीयता के बारे में अधिक समझदार जानकारी प्रदान की। आज, सभी नए संगठनों को इस कानून का पालन करना आवश्यक है। हालांकि, कुछ रियल एस्टेट स्रोतों की रिपोर्ट है कि 2008 के अंत में, नया कानून नंबर 8 दुबई में मौजूद सभी रियल एस्टेट डेवलपर्स पर लागू होगा। रियल एस्टेट ओवरसाइट ऑफिस (RERA) और नया कानून नंबर 8, दुबई के उन संपत्ति खरीदारों को अनुमति देगा जो निर्माण में देरी के कारण अतीत में निवेश खो चुके हैं और अधिक आत्मविश्वास महसूस करते हैं। रियल एस्टेट नियंत्रण प्राधिकरण (रेरा) रियल एस्टेट निवेशकों को निम्नलिखित कारकों पर ध्यान देने की आवश्यकता के बारे में सख्त चेतावनी देता है:
- रियल एस्टेट डेवलपर को RERA में पंजीकृत होना चाहिए और उसका पंजीकरण नंबर होना चाहिए
- RERA द्वारा प्राधिकृत बैंक के साथ खोले गए एस्क्रो अकाउंट (ट्रस्ट अकाउंट) में डेवलपर को नकद योगदान दिया जाना चाहिए। एक रियल एस्टेट ब्रोकर के पास स्टाम्प और पंजीकरण संख्या RERA के साथ एक विशेष प्रमाणपत्र होना चाहिए।
इसके अलावा, पहली चीज जो एक संपत्ति खरीदार को जांचनी चाहिए कि क्या डेवलपर दुबई भूमि विभाग के साथ पंजीकृत है। केवल भूमि विभाग खरीदार के अधिकारों की सुरक्षा की गारंटी दे सकता है, और उसके बाद ही खरीदार एक समझौता ज्ञापन (एमओयू) या डेवलपर के साथ एक अनुबंध पर हस्ताक्षर कर सकता है। एकमात्र उपाय जो खरीदार ले सकता है वह शिकायत (दावा) दर्ज करना है। उसके बाद दीवानी अदालत में उसका मुकदमा चलता है, जिसे बाद में उच्च अधिकारी के पास शिकायत के साथ जोड़ा जा सकता है। खरीदार RERA और अन्य संबंधित अधिकारियों, जैसे पुलिस और अदालत में शिकायत दर्ज कर सकता है। यही है, उपरोक्त स्थिति में, यदि डेवलपर गायब हो गया है और उसका कार्यालय बंद है, तो आपको स्थानीय पुलिस जांच विभाग से संपर्क करना होगा और डेवलपर के खिलाफ शिकायत दर्ज करनी होगी।
प्रश्न: कृपया राज्य के संस्थानों का नाम बताएं, जहां आपको अचल संपत्ति के बारे में दावे करने चाहिए?
उत्तर: रियल एस्टेट पर्यवेक्षण प्राधिकरण (RERA) दुबई में मुख्य निकाय है जो अचल संपत्ति क्षेत्र के वैधीकरण के लिए जिम्मेदार है। डेवलपर के साथ विवाद होने की स्थिति में, खरीदार को पहले RERA से संपर्क करना चाहिए, और प्रबंधन दावे और उसके सार की जांच करेगा, साथ ही खरीदार द्वारा हस्ताक्षरित अनुबंध को सत्यापित करेगा।
RERA उसके बाद रियल एस्टेट कोर्ट में केस दायर करेगा, जो मूल रूप से एक सिविल कोर्ट है। देरी से किए गए निर्माण की समयसीमा से उत्पन्न भुगतान चूक के विवाद नए दुबई रियल एस्टेट कोर्ट द्वारा प्राप्त दावों की सबसे बड़ी श्रेणी में आते हैं। यह अदालत कार्यवाही के लिए मामला स्वीकार कर सकती है यदि दोनों पक्ष अदालत में गए और अपने संपर्क नंबर और पते पंजीकृत किए। एक अचल संपत्ति अदालत में बैठे विशेषज्ञों को दुबई की अदालतों द्वारा अनुमोदित किया जाना चाहिए और शपथ लेनी चाहिए कि वे निष्पक्ष और निष्पक्ष रूप से मामलों को संभालेंगे।
प्रश्न: क्या मैं अचल संपत्ति के लिए भुगतान किया गया धन वापस कर सकता हूं?
उत्तर: यह अनुबंध की शर्तों पर निर्भर करता है, जिस पर दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षर किए गए थे, और अनुबंध में निर्धारित पारस्परिक दायित्वों। अनुबंध आमतौर पर उस कानून को इंगित करते हैं जिसके तहत वे गिरते हैं। यदि यह अनुबंध के कारण है, और यदि डेवलपर द्वारा इसके लेखों के स्पष्ट उल्लंघन थे, तो खरीदार को अदालत में या किसी अन्य वैकल्पिक रूप में विवादित स्थिति का समाधान खोजने की कोशिश करने के लिए अपने अधिकारों की रक्षा करने के लिए कदम उठाने का अधिकार है। खरीदार को अनुबंध के मुख्य प्रावधानों के बारे में पता होना चाहिए और यह साबित करने के लिए सबसे प्रभावी तरीके से अपने अधिकारों की रक्षा करना चाहिए कि डेवलपर्स ने जो वादा किया था, उसका निर्माण नहीं किया या गलत समय में किया। आमतौर पर, बिक्री अनुबंध में विशेष खंड होते हैं जो निर्माण की समय सीमा को पूरा करने में विफलता के कारणों के आधार पर देरी की संभावना को निर्धारित करते हैं जो सीधे डेवलपर से संबंधित या स्वतंत्र हैं। ये प्रावधान आमतौर पर समझाते हैं कि खरीदार किस चरण में अनुबंध को एकतरफा समाप्त कर सकता है, और उसके कारण भुगतान और क्षतिपूर्ति की राशि क्या होगी। निवेशकों द्वारा समझौते के उन लेखों पर विशेष ध्यान दिया जाना चाहिए, जो सुविधा की कमीशनिंग की तारीखों को निर्धारित करते हैं और किन कारणों से डेवलपर इन शर्तों को स्थानांतरित कर सकता है। एक अनुबंध के लिए वास्तव में कानूनी कानूनी दस्तावेज होने के लिए, संविदात्मक दायित्वों को आनुपातिक संतुष्टि द्वारा प्रतिस्थापित किया जाना चाहिए। आनुपातिक संतुष्टि पक्षों को प्राप्त या हानि है और पार्टियों को अपने संविदात्मक दायित्वों को पूरा करने के लिए प्रेरित करती है। यह फिर से खरीदार की शिकायत को देखते हुए अदालत के निर्णय पर निर्भर करता है।
प्रश्न: कौन गारंटी दे सकता है कि नियोजित परियोजनाओं का निर्माण जारी रहेगा?
उत्तर: दुबई में ऑफ-प्लान संपत्तियों के खरीदारों द्वारा किए गए भुगतानों को विशेष रूप से प्रबंधित ट्रस्ट खातों, तथाकथित एस्क्रो खातों द्वारा संरक्षित किया जाएगा, ट्रस्ट अकाउंट नंबर 8 पर कानून के अनुसार। यह कानून किसी भी कंपनी या व्यक्ति के लिए भुगतान प्राप्त करने के लिए अनिवार्य है अचल संपत्ति जिसका निर्माण अभी तक पूरा नहीं हुआ है। नए आवासीय या व्यावसायिक मल्टी-स्टोरी बिल्डिंग और समुदायों को लॉन्च करने वाले डेवलपर्स को गारंटी खाता खोलने के लिए दुबई भूमि विभाग से संपर्क करना चाहिए। अचल संपत्ति इकाइयों के लिए खरीदारों या वित्तीय संस्थानों द्वारा भुगतान किया गया पैसा अधिकृत बैंक के साथ प्रत्येक विशिष्ट नए भवन के लिए खोले गए विशेष खाते में जमा किया जाएगा। कानून कहता है कि डेवलपर्स को गारंटी खाते के लिए एक प्रबंधक नियुक्त करना चाहिए, जो खाते से धन के उपयोग की निगरानी करेगा। डेवलपर को, सबसे पहले, सुविधा पर काम करने वाले सलाहकार से एक प्रमाण पत्र प्राप्त करना चाहिए, जो आमतौर पर इंगित करता है कि निर्माण का कौन सा चरण पहले ही पूरा हो चुका है। गारंटी खाते के प्रबंधक को डेवलपर को जारी की गई राशि के भूमि विभाग को सूचित करना चाहिए। परियोजना के पूरा होने के बाद भी, डेवलपर के पास खाते में राशि तक पहुंच नहीं होगी। निर्माण पूरा होने के एक साल बाद तक भूमि विभाग परियोजना की लागत का 10% गारंटी खाते में जमा करता है, जब तक कि सभी अचल संपत्ति इकाइयां खरीदारों के नाम पर पंजीकृत नहीं होती हैं और अंतिम दस्तावेज स्वामित्व की पुष्टि करते हैं।
यदि कानून की कोई आवश्यकता पूरी नहीं होती है, तो डेवलपर पर कम से कम AED 200 हजार का जुर्माना लगाया जा सकता है। इसके अलावा, बाजार की अटकलों के स्तर को कम करने के लिए, RERA ने 1 जनवरी, 2009 का एक फरमान जारी किया, जिसमें डेवलपर्स और बैंकों को आदेश दिया जाता है कि वे खरीदारों और निवेशकों को निर्माण शुरू होने से पहले अचल संपत्ति के मूल्य का 20% से अधिक शुल्क न दें। "निर्माणाधीन अचल संपत्ति के लिए, डेवलपर्स, जिन्होंने खरीदारों से संपत्ति के संविदात्मक मूल्य का 20% से अधिक एकत्र किया है, उन्हें तत्काल भुगतान रोकना चाहिए जब तक कि गारंटी खातों पर एकत्र की गई राशि बिल्डरों तक पहुंचने न लगे।" RERA ने कानून संख्या 13 से संबंधित विनियामक प्रक्रियाएं भी जारी की हैं, जिसने सभी नियोजित संपत्तियों के लिए अंतरिम संपत्ति रजिस्टर की स्थापना की है जो विभाग के साथ पंजीकृत होनी चाहिए। इस प्रकार, भूमि विभाग गारंटी दे सकता है कि सभी नियोजित अचल संपत्ति वस्तुएं उपरोक्त आवश्यकताओं के तहत आती हैं, जिसे डेवलपर्स को सख्ती से पालन करना चाहिए।
