ये और अन्य प्रश्न हैल्कॉन री एल एस्टेट के प्रबंध निदेशक डॉ। महदी अल असवाद से पूछे गए थे। उन्होंने यूएई के रियल एस्टेट बाजार की मौजूदा स्थिति का विश्लेषण करके उनका जवाब देने की भी कोशिश की
क्या लोन की ब्याज दरें वास्तव में इतनी अधिक होनी चाहिए?
केंद्रीय बैंकों द्वारा स्थापित ऋणों पर ब्याज का आवास बाजार पर एक निश्चित प्रभाव पड़ता है। जब उधार दरें कम हो जाती हैं, तो घर की कीमतें हमेशा बढ़ जाती हैं और इसके विपरीत।
लेकिन बंधक वित्तपोषण प्रदान करने वाली संस्थाओं द्वारा निर्धारित ब्याज दरों का क्या करना है? देश में रियल एस्टेट बाजार पर उनका क्या प्रभाव है? यह प्रश्न यूएई जैसे बाजार में पूछा जा रहा है, जहां दिरहम को डॉलर के लिए आंका गया है और ऋण दर 9-10% पर है। आखिरकार, तब परिदृश्य "यदि ब्याज दरें गिरती हैं, तो आवास की कीमतें बढ़ जाएंगी और इसके विपरीत" काम नहीं करता है।
कर्ज बहुत महंगे हैं
यूएई में ऋणों पर ब्याज दरें क्यों अधिक हैं, इसकी व्याख्या काफी सरल है - दिरहम में ब्याज दरें डॉलर में बैंक ब्याज से अधिक हैं। जिन कारणों से ऋण की दरें अधिक हैं, वे बहुत अधिक जटिल हैं और समझने में आसान नहीं हैं।
आपको अपने आप से पूछना चाहिए कि जब बैंक कई वर्षों से डॉलर के मुकाबले कृत्रिम रूप से बनाए रखा गया है तो बैंक आपसे 9.5% शुल्क लेते हैं। यह बैंकों की मुख्य ब्याज दर नहीं है, जिसके बारे में हम बात कर रहे हैं, लेकिन अतिरिक्त दो से तीन प्रतिशत जो बैंक अपने उत्पादों में "ऊपर से" जोड़ते हैं। यह 1.5% क्यों नहीं हो सकता है? एक डॉलर ऋण प्राप्त करने का मतलब है 5.5% ब्याज दर लाइन, और दिरहम में एक ऋण की कीमत आपको 9.5% है। यह बकवास है।
विकसित बाजारों में, आवास ऋण देने के मानकों के बारे में लापरवाही के लिए आमतौर पर उधारदाताओं की आलोचना की जाती है। यहाँ हम विपरीत दिशा में आलोचना कर सकते हैं। बैंकों का कहना है कि उभरते बाजार में आवास ऋण प्रदान करते समय उन्हें अपने जोखिमों को ध्यान में रखना चाहिए।
मैं सहमत हूं कि अमीरात का रियल एस्टेट बाजार उतना स्थापित नहीं है, उदाहरण के लिए, यूरोपीय या अमेरिकी, लेकिन सभी बाजारों में जोखिम के तत्व हैं, उनकी विकास की डिग्री की परवाह किए बिना। और, निश्चित रूप से, जोखिम संख्या को दोगुना नहीं कर सकते, जैसा कि यहां होता है। थोड़ा और समय बीत जाएगा, और इसके सभी परिणाम स्पष्ट हो जाएंगे।
नकारात्मक प्रभाव
जब हम किराए के बारे में बात करते हैं, तो इसकी लागत की ऊपरी सीमा और पट्टे पर नियंत्रण के दृष्टिकोण से, हम देखते हैं कि यह मुद्दा कई लोगों के लिए चिंता का विषय है।
किराये की कीमतों की वृद्धि पर नियंत्रण, इसमें कोई संदेह नहीं है, आवास के मालिकों (निवेशकों) को प्रभावित करता है, जो अपनी संपत्ति किरायेदारों को किराए पर देते हैं। ऋण पर उच्च बैंक ब्याज के कारण, निवेशक खुद को एक चट्टान और एक कठिन जगह के बीच पाते हैं। फिलहाल, घर के मालिकों को वार्षिक किराए में 7% से अधिक की वृद्धि करने की अनुमति नहीं है, लेकिन बैंकों द्वारा लिए गए ऋण पर 9.5% चार्ज करना जारी है। ठीक है, और आपको बैंक को 9.5% का भुगतान करते हुए, आवास जैसे उत्पाद के साथ बाजार प्रदान करने में रुचि होनी चाहिए, प्रति वर्ष 7% का लाभ हो सकता है? माइनस 2.5% है, जो निवेशकों और संभावित घर खरीदारों के लिए बहुत आकर्षक नहीं है।
अचल संपत्ति बाजार आमतौर पर दो कारकों की उपस्थिति के कारण विकसित होते हैं: आपूर्ति / मांग और वित्तपोषण। यूएई में, आपूर्ति / मांग के मुद्दों पर बहुत बार और हर जगह चर्चा की जाती है। दुर्भाग्य से, एक कारक जैसे बंधक वित्तपोषण और संबंधित लागतों के महत्व को आमतौर पर छूट दी जाती है।
हालांकि, आवास ऋण आज बाजार का समर्थन करने वाला एक अधिक महत्वपूर्ण मुद्दा है, क्योंकि अचल संपत्ति की एक बड़ी राशि पूर्णता और कमीशनिंग के चरण में आ रही है। अंत में, लोगों को सस्ती कीमत पर अचल संपत्ति खरीदने में सक्षम होना चाहिए, और इस मामले में पैसे का मूल्य एक महत्वपूर्ण कारक बन जाता है, जिसमें दिखाया गया है कि वे इसे खरीद सकते हैं या नहीं।
क्या करें?
मुझे ऐसा लगता है कि आज हम एक ऐसी स्थिति में हैं जिसमें बैंकों के लिए आगे बढ़ने का मतलब बंधक ऋण पर उनकी उच्च ब्याज दरों की समीक्षा है। बढ़ती हुई रेंट के पिन किए गए "सीलिंग" और बैंकों के लिए ऋण पर उनकी ब्याज का भुगतान करने के बीच हम कैसे संतुलन बना सकते हैं? हम इन उच्च ब्याज दरों को कैसे पार कर सकते हैं?
एक तरीका यह है कि निवेशकों और प्रमोटरों को परियोजनाओं को वित्तपोषित करने और अपने दम पर अचल संपत्ति खरीदने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए, बैंकों को "ओवरबोर्ड" छोड़ दिया जाए। यहां समस्या यह है कि यह बाजार के विकास को काफी सीमित कर देगा। और जब यूएई में रियल एस्टेट बाजार ऐसा है, जहां हर किसी को व्यस्त और रुचि होनी चाहिए, तो ठहराव का खतरा है।
मेरे अनुभव के आधार पर, मैं कहता हूँ कि ऐसे कई लोग हैं जो हमारे पास आते हैं और अचल संपत्ति खरीदते हैं, और जब हम उन्हें बताते हैं कि वे 75-80% वित्तपोषण प्राप्त कर सकते हैं, तो वे बस खुश हैं। लेकिन फिर एक बैंक हरकत में आता है जो उन्हें उसकी ब्याज दरों से झकझोर देता है। कई खरीदार लंदन या यूएसए में उधार दरों से परिचित हैं, और यह, एक संदेह के बिना, उन्हें अमीरात में खरीदारी करने से रोकता है। यहां संपत्ति खरीदने का फैसला करने से पहले उन्हें दो बार सोचना चाहिए।
भविष्य
मेरा कहना है कि संयुक्त अरब अमीरात में स्थानीय ऋणों की उच्च दर आज कम कीमतों के लिए जगह छोड़ती है, जो निम्न मूल्य के हैं, और यह नया अचल संपत्ति बाजार अपनी परिपक्वता की ओर बढ़ेगा और स्वस्थ प्रतिस्पर्धा के लिए बहुत जगह होगी। चलो घटनाओं का ट्रैक रखें।
