आईएमईएक्स रियल एस्टेट के कार्यकारी निदेशक आर्थर कोबोज़ेव ने हमें बताया कि दुबई रियल एस्टेट बाजार में आज क्या हो रहा है और निवेशकों के बीच क्या भावना है।
आर्थर, शुभ दोपहर। कृपया हमें दुबई में फ्रीहोल्ड रियल एस्टेट बाजार के मौजूदा रुझानों के बारे में बताएं। एक ध्यान देने योग्य पुनरुद्धार और उदय नग्न आंखों को दिखाई देते हैं।
नमस्ते वास्तव में, मूल्य की वृद्धि के स्तर के संदर्भ में बाजार की स्थिति सकारात्मक है। इस प्रक्रिया में सभी भागीदार - निवेशक, तैयार अचल संपत्ति के विक्रेता और डेवलपर्स - आगे वृद्धि की उम्मीद करते हैं। यह ध्यान देने योग्य है कि, विश्लेषकों के अनुसार, दुबई में आवास की कीमतें दुनिया की तुलना में तेजी से बढ़ रही हैं। इसलिए, पिछले वर्ष की तुलना में, वृद्धि 20% से अधिक है, और इस वर्ष गति अधिक गतिशील हो गई है।
दुबई भूमि विभाग के अनुसार, जनवरी और जून 2013 के बीच, आवासीय अचल संपत्ति की बिक्री के लिए लेनदेन की संख्या में 41% की वृद्धि हुई, और इसका कुल मूल्य (मूल्यांकन के लिए घोषित) पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 70% बढ़ गया।
निवेशकों को नई परियोजनाओं की घोषणा करने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है, सबसे पहले, सबसे बड़े डेवलपर्स - ईएमएएआर और नखेल द्वारा। वे अन्य "मार्केट शार्क" से जुड़े थे, जिनमें डैमैक प्रॉपर्टीज, डेयार, सोभा ग्रुप, सिलेक्ट प्रॉपर्टीज और अन्य शामिल थे।
इसके अलावा, हम फिर से न केवल व्यक्तिगत भवनों के निर्माण के बारे में, बल्कि पूरे क्षेत्रों के निर्माण के बारे में बात कर रहे हैं। उदाहरण के लिए, अकेले "मुहम्मद बिन राशिद के शहर" के मेगाप्रोजेक्ट में, जो एक विशाल भूमि भूखंड पर स्थित होगा - अल हेल राजमार्ग और मुहम्मद बिन जायद राजमार्ग के बीच, यह 100 होटल बनाने की योजना है।
ऐसे सक्रिय विकास का कारण क्या है? शायद दुबई पिछले संकट के दौरान जमा हुए ऋणों का पुनर्गठन करने की कोशिश कर रहा है, नए मेगाप्रोजेक्ट्स के कार्यान्वयन की घोषणा करता है जो किसी भी निवेश को आकर्षित करेगा?
कई कारकों से निवेशकों की सकारात्मक उम्मीदें जायज हैं। सबसे पहले, दुबई और यूएई की अर्थव्यवस्था में पूरी तरह से सक्रियता है। वर्ष के परिणामों के अनुसार, दुबई की अर्थव्यवस्था 3.6% बढ़ने की उम्मीद है। तदनुसार, इसके लिए नए श्रमिकों के आकर्षण की आवश्यकता होती है। पहले से ही आज दुबई की आबादी 2.17 मिलियन लोगों से अधिक है, जबकि 2011 में इसकी आबादी 1.97 मिलियन लोगों की थी। बेशक, सभी प्रवासियों को रहने के लिए स्थानों की आवश्यकता होती है।
प्रवासन की बात करें तो हम आर्थिक रूप से सक्रिय आबादी के साथ काम कर रहे हैं। दुबई डिपार्टमेंट ऑफ इकोनॉमिक डेवलपमेंट के अनुसार, 2013 में 55% कारोबारियों को राजस्व वृद्धि की उम्मीद है, और 30% आश्वस्त हैं कि वे स्थिर रहेंगे।
पर्यटकों का प्रवाह भी बढ़ रहा है, जो आज 10 मिलियन से अधिक है, और इसे 2020 तक दोगुना करने की योजना है। यह स्पष्ट है कि अरब अमीरात सैन्य संघर्ष से प्रभावित क्षेत्र के देशों के प्रवासियों के लिए दूसरी मातृभूमि बन गया है: वे न केवल यहां राजधानी स्थानांतरित करते हैं, बल्कि अपने निवास स्थान पर भी स्थानांतरित होते हैं।
मैं यह भी नोट करना चाहूंगा कि आज, दुबई में आवासीय संपत्ति की कीमतें अभी भी आवास बाजार में उछाल के दौरान, 2008 की तीसरी तिमाही में दर्ज किए गए अधिकतम मूल्यों से 30% कम हैं। यह एक और कारक है जो आगे के विकास की क्षमता में विश्वास दिलाता है।
दुबई के कौन से क्षेत्र आज सबसे अधिक आकर्षक हैं और क्यों?
सबसे पहले, विकसित बुनियादी ढाँचे और अच्छे परिवहन सुलभता वाले क्षेत्र लोकप्रिय बने हुए हैं: दुबई मरीना, द पाम जुमेराह, पारंपरिक रूप से निवेशकों के बीच लोकप्रिय, फैशनेबल डाउनटाउन दुबई, बड़े पैमाने पर जुमैरा झीलें, हाल ही में बदल गया, साग, कम वृद्धि वाले क्षेत्र अमीरात रहते हैं। अरब Ranches और अन्य।
इसी समय, समुद्र तट से दूरदराज के निर्मित क्षेत्रों के लिए मांग बढ़ रही है, जिसमें आवास अधिक किफायती है। सबसे पहले, मैं जुमेरा गाँव जिले पर ध्यान देना चाहूंगा, जो अविकसित अवसंरचना और अधूरी इमारतों की एक बड़ी संख्या के बावजूद, कीमत / गुणवत्ता की कसौटी के अनुसार अच्छी क्षमता रखता है।
मेरा सुझाव है कि दुबई में घर खरीदने पर विचार करने वाले निवेशकों को न केवल वर्तमान किराये की आय पर ध्यान देना चाहिए। एक व्यक्ति को संभावित लागत वृद्धि के रूप में इस तरह के एक संकेतक की दृष्टि नहीं खोनी चाहिए, जो कि मानव निर्मित "ताड़" द्वीप पर परियोजनाओं में बहुत अधिक है, कहते हैं। उदाहरण के लिए, हाल के वर्षों में किराये की दरों में वृद्धि की उच्चतम दरों में से एक इंटरनेशनल सिटी क्षेत्र द्वारा दिखाया गया है, हालांकि, कैपिटलाइज़ेशन की क्षमता के मामले में, यह सबसे अच्छा विकल्प नहीं है। सामान्य तौर पर, परिसर में स्थिति का आकलन करना और प्रत्येक विशिष्ट निवेश मामले के लिए प्राथमिकताओं को तौलना आवश्यक है।
क्या रूस में दुबई में अचल संपत्ति लेनदेन की संख्या में नेता बने हुए हैं?
दुबई भूमि विभाग के आंकड़ों के अनुसार, रूसी अचल संपत्ति में दस सबसे सम्मानित निवेशकों में से हैं।
उनका हिस्सा बहुत ध्यान देने योग्य है, विशेष रूप से तथाकथित "नए" दुबई में। यह ध्यान देने योग्य है कि 2013 की पहली तिमाही में, अमीरात की अचल संपत्ति के साथ लेनदेन की मात्रा 53 बिलियन दिरहम (यूएस $ 14.4 बिलियन) थी। निवेश के मामले में पारंपरिक नेता भारत और ब्रिटेन के प्रतिनिधि बने हुए हैं।
हमारे हमवतन की प्राथमिकताओं के बारे में क्या कहा जा सकता है?
यदि हम अपने हमवतन की प्राथमिकताओं के बारे में बात करते हैं, तो वे पारंपरिक हैं: वे मुख्य रूप से समुद्र के निकटता में रुचि रखते हैं। और समुद्र द्वारा अचल संपत्ति की पसंद के बाद से, जो विदेशी स्वामित्व प्राप्त कर सकते हैं, वास्तव में दुबई मरीना और द पाम जुमेराह के क्षेत्रों तक सीमित है, यह इन क्षेत्रों में है कि "हमारे लोग" सबसे अधिक आवास प्राप्त करते हैं।
मूल्य ढांचे के रूप में, यहां मैं असंदिग्ध प्राथमिकताओं पर प्रकाश नहीं डालूंगा। दोनों बहुत महंगी वस्तुएं बेची जाती हैं, साथ ही एक औसत लागत पर। उदाहरण के लिए, हम अचल संपत्ति के साथ यूएस $ 200 हजार से लेकर दसियों लाख तक काम करते हैं।
हमारे हमवतन बाजार के उद्देश्य की वसूली को देखते हैं और इस पृष्ठभूमि के खिलाफ सक्रिय होते हैं। आप जानते हैं कि आप कुछ ही दिनों में संयुक्त अरब अमीरात में निवास कर सकते हैं और यहां आरामदायक और सुरक्षित महसूस कर सकते हैं। अरब सूर्य के तहत एक नया घर चुनते समय कई लोग यह अवसर लेते हैं।
क्या आज बाजार में आपूर्ति की कमी है?
हां, और यह इस तथ्य में निहित है कि एक सस्ती कीमत पर बिक्री के लिए रखी गई दिलचस्प वस्तुएं बाजार को बहुत जल्दी छोड़ देती हैं। एक नियम के रूप में, अधिकांश खरीदार, विशेष रूप से जो अभी तक स्थानीय बारीकियों से परिचित नहीं हैं, प्रतिबिंब के लिए समय निकालते हैं, और जब वे निर्णय लेते हैं, तो वस्तु पहले से ही बेची जाती है।
बाजार की स्थिति बहुत तेज़ी से बदल रही है। बड़े डेवलपर्स की परियोजनाओं में आवास निर्माण की शुरुआत से पहले भी बेचा जाता है, यह सचमुच एक दिन में बह गया है। निवेशक लाभदायक विकल्पों की तलाश कर रहे हैं और बाजार में उछाल के दौरान, नई परियोजनाओं को लॉन्च करते समय लंबी लाइनों में खड़े होने के लिए भी तैयार हैं।
2008 के संकट ने निवेशकों को क्या सिखाया? आज दुबई कानून में कैसे सुधार हुआ है?
सबसे पहले, डेवलपर्स ने त्वरित रीसेल पर प्रतिबंध लगाया। अब, एक निवेशक जो किसी वस्तु को फिर से बेचना चाहता है, उसे इसके मूल्य का औसतन 35-40% भुगतान करना आवश्यक है। इससे सट्टा घटक वापस आ गया है।
जहां तक मुझे पता है, दुबई भूमि विभाग वर्तमान में अमीरात के रियल एस्टेट क्षेत्र को नियंत्रित करने वाले मानक विकसित कर रहा है, जो अगले दो वर्षों के भीतर लागू होना चाहिए।
वे 2000 के दशक के मध्य में स्थिति की पुनरावृत्ति को रोकने के लिए अचल संपत्ति बाजार की गतिविधि को नियंत्रित करने में मदद करेंगे, जब अचल संपत्ति क्षेत्र में एक अविश्वसनीय उछाल देखा गया था।
एक विशेष कानून भी विकसित किया जा रहा है जो निवेशकों के अधिकारों की रक्षा करता है।
अमीरात के अधिकारियों के अनुसार, नए बिलों को दुबई में रियल एस्टेट क्षेत्र की गतिविधियों को नियंत्रित करने वाले कानूनों के कोड को मजबूत करने, बाजार की प्रतिस्पर्धात्मकता बढ़ाने और स्थानीय और विदेशी निवेशकों की नज़र में अपना आकर्षण बढ़ाने के लिए डिज़ाइन किया गया है।
अक्टूबर में, ल्यूकोइल का मुख्यालय दुबई में चला गया। एक राय है कि उच्च आय वाले निवासियों की "आमद" कीमतों में वृद्धि को प्रेरित कर सकती है। क्या आप उससे सहमत हैं?
यह मामला केवल एक से दूर है, अगर हम तथाकथित बड़े पैमाने पर कदम के बारे में बात करते हैं। मुझे नहीं लगता है कि यह किराये के बाजार में किसी उथल-पुथल का कारण बनेगा या पैदा करेगा। विशेष रूप से दुबई से अबू धाबी में सरकारी स्वामित्व वाली कंपनियों के कर्मचारियों के "बहिर्वाह" को देखते हुए। आपको याद दिला दूं कि हाल ही में एक निर्देश को अपनाया गया था, जिसके अनुसार राजधानी में सार्वजनिक सेवा में कार्यरत विदेशी विशेषज्ञ आवास किराए पर लेने के लिए बाध्य हैं। आज उनकी संख्या 15 - 20 हजार लोगों के होने का अनुमान है। हम उचित निष्कर्ष निकाल सकते हैं।
जो लोग दुबई में संपत्ति खरीदना चाहते हैं, उनके लिए आपकी पेशेवर सिफारिशें क्या हैं?
निर्णय लेने में देरी न करें, एक ही समय में यादृच्छिक पर कार्य न करें, हमेशा सामान्य ज्ञान द्वारा निर्देशित रहें और व्यापक रूप से स्थिति का आकलन करें। यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि तेजी से बढ़ते बाजार में एक सौदा किया जाता है, निवेश जितना अधिक लाभदायक होता है। और योग्य पेशेवरों के समर्थन की उपेक्षा न करें। वे इस बाजार में आपके विश्वसनीय मार्गदर्शक बन सकते हैं। दुबई में सभी को देखकर हमें खुशी होगी!
आप दुबई में अपनी संपत्ति के अधिग्रहण और प्रबंधन के बारे में कोई अतिरिक्त जानकारी प्राप्त कर सकते हैं IMEX रियल एस्टेट विशेषज्ञों से मास्को में फोन +7 495 5100008, यूएई 800-आईएमईएक्स (800-4639) में टोल-फ्री नंबर या ई-मेल जानकारी @ द्वारा अनुरोध भेजने पर। IMEXre.com।
