निस्संदेह, यह समझने के लिए कि यह या यह कानून वास्तव में कैसे काम करता है, कुछ समय गुजरना चाहिए। यह मत भूलो कि संयुक्त अरब अमीरात वर्तमान में अपने नियामक ढांचे की स्थापना के रास्ते पर है जो निवेशकों की रक्षा और सुरक्षित कर सकता है और डेवलपर्स के लिए सबसे अच्छी स्थिति पैदा कर सकता है।
आइए हाल के अतीत पर गौर करें। 31 अगस्त, 2008 को कानून नंबर 13 प्रकाशित हुआ था, जिसमें से अनुच्छेद 11 को लागू किया गया था अगर खरीदार, अचल संपत्ति की बिक्री के अनुबंध के अनुसार, अपने दायित्वों में से एक का उल्लंघन करता है। खरीदार की अधिसूचना की तारीख से 30 दिनों के बाद, दुबई अमीरात के भूमि विभाग को डेवलपर और खरीदार के बीच खरीद और बिक्री समझौते को समाप्त करने के लिए अच्छी तरह से ज्ञात प्रक्रिया जारी रखने का अधिकार है, पैरा 2 के अनुसार, अगर खरीदार को समझौते के तहत खुद को बचाने के लिए कोई रास्ता नहीं मिलता है, तो डेवलपर अनुबंध को समाप्त करने के लिए मजबूर होगा। और भुगतान की समाप्ति की तिथि पर खरीदार द्वारा पहले से की गई खरीद का कोई 30% से अधिक नहीं है। यह, निश्चित रूप से, डेवलपर्स से कई सवाल पैदा करता है, जिन्होंने इस तथ्य से अपने असंतोष को प्रेरित किया कि कानून में उल्लिखित 30% उनके द्वारा किए गए लागतों को ऑफसेट करने के लिए पर्याप्त नहीं होगा। इस प्रकार, यदि खरीदार किसी विशेष संपत्ति के लिए जमा राशि के रूप में 5% या 10% का भुगतान करता है, तो कानून के अनुसार, बिक्री के अनुबंध को समाप्त करने के मामले में, डेवलपर को जमा का 30% मुश्किल से तथाकथित 'पॉकेट' खर्चों को कवर करने के लिए पर्याप्त है: उदाहरण के लिए, बिक्री एजेंटों को एक निश्चित प्रतिशत का भुगतान करना। नतीजतन, हमारे पास एक ऐसी स्थिति है जिसमें डेवलपर या तो नुकसान को स्वीकार करने के लिए मजबूर होता है, जो अस्वीकार्य है, या खरीदार के खिलाफ अदालत में मुकदमा दायर करता है।
अगला कदम 10 नवंबर, 2008 को दुबई भूमि विभाग द्वारा जारी एक समाचार पत्र को अपनाना था। उल्लिखित पत्र में एक ही उद्देश्य था - अनुच्छेद 11 का स्पष्टीकरण। इस बार, डेवलपर 30% वापस लेने का हकदार था, लेकिन रियल एस्टेट खरीद और बिक्री समझौते के कुल मूल्य से और किए गए सभी भुगतानों का 30%। इस प्रकार, अनुबंध की समाप्ति पर, डेवलपर आपके निवेश को वापस लेने और इस संपत्ति के पुनर्विक्रय के बाद ही खरीदार के साथ अंतिम भुगतान करने का हकदार था।
हालाँकि, सूचना पत्र, कानून संख्या 13 के बल में प्रवेश के बाद समाप्त किए गए बिक्री अनुबंधों पर लागू होता है, और अनुबंध के समापन के मामले में, कानून के बल में प्रवेश से पहले संपन्न अनुबंध के शर्तों के संदर्भ में किया जाता है।
अनुच्छेद 11 के विपरीत, पत्र ने डेवलपर्स को अधिक समर्थन दिया, और इसके प्रकाशन ने निवेशकों के बीच मिश्रित प्रतिक्रिया का कारण बना, क्योंकि पत्र में कानून संख्या 13 के लिए आधिकारिक संशोधन की स्थिति नहीं थी, जिससे खरीदारों के लिए इस पत्र के डेवलपर्स के लिंक पर सवाल उठाना संभव हो गया। इस प्रकार, अनुच्छेद 11 के पूरक एक अधिक स्पष्ट, आधिकारिक दस्तावेज को अपनाने की तत्काल आवश्यकता है, जो अंततः कानून नंबर 9 बन गया। यह कानून सभी अचल संपत्ति खरीद और बिक्री अनुबंधों पर लागू होता है, चाहे उनके निष्कर्ष की तारीख की परवाह किए बिना, चाहे या कानून के लागू होने के बाद।
इस प्रकार, अनुच्छेद 11 के पूरक एक अधिक स्पष्ट, आधिकारिक दस्तावेज को अपनाने की तत्काल आवश्यकता है, जो अंततः कानून नंबर 9 बन गया। यह कानून सभी अचल संपत्ति खरीद और बिक्री अनुबंधों पर लागू होता है, चाहे उनके निष्कर्ष की तारीख की परवाह किए बिना, चाहे या कानून के लागू होने के बाद।
तिथियां अपरिवर्तित बनी हुई हैं। खरीदार की अधिसूचना की तारीख से 30 दिनों के बाद, डेवलपर को अनुबंध समाप्त करने और निर्माण के चरण के आधार पर राशि को वापस लेने का अधिकार है। इस प्रकार, यदि डेवलपर ने अपने निर्माण दायित्वों को कम से कम 80% तक पूरा किया, तो खरीदार द्वारा भुगतान किए गए सभी पैसे वापस हो जाएंगे, और डेवलपर को यह मांग करने का भी अधिकार है कि खरीदार अनुबंध में निर्दिष्ट संपत्ति का पूरा मूल्य चुकाता है। यदि निर्माण 60% तक पहुंच गया, तो अनुबंध की कुल लागत का 40% वापस ले लिया जाएगा। यदि निर्माण शुरू हुआ, लेकिन 60% तक नहीं पहुंचा, तो 25% बनाए रखा जाता है, और अंत में, यदि ऑब्जेक्ट के निर्माण की घोषणा नहीं की जाती है, तो डेवलपर आपके द्वारा खरीदी गई संपत्ति के लिए पहले से भुगतान की गई राशि का 30% बरकरार रखता है। शेष के लिए मुआवजा अनुच्छेद 11, पैराग्राफ 4 के अनुसार 1 वर्ष के भीतर बनाया जाना चाहिए।
अंत में, मैं यह नोट करना चाहूंगा कि सामान्य तौर पर, कानून को अपनाने से डेवलपर्स और खरीदारों के अधिकारों के बीच संतुलन को धक्का लगा। कुछ लोग ऐसा सोचते हैं। दूसरों का मानना है कि इस तरह के बदलावों का रियल एस्टेट बाजार पर लाभकारी प्रभाव पड़ेगा। यह वास्तव में कैसा होगा, समय ही बताएगा।
अचल संपत्ति के अधिग्रहण पर निर्णय लेते समय, मुख्य कारक स्थान, लेआउट, सजावट और, निश्चित रूप से, चयनित संपत्ति की लागत है। एक नियम के रूप में, कोई भी यह नहीं सोचता है कि, सबसे पहले, आपको उन कानूनों को नेविगेट करने में सक्षम होना चाहिए जो बिक्री लेनदेन को विनियमित करते हैं और अपने अधिकारों की रक्षा करते हैं। अचल संपत्ति बाजार में अच्छी तरह से स्थापित होने वाले समय पर संपर्क करने वाले पेशेवरों से आपको परियोजनाओं और कीमतों के बारे में पूरी जानकारी प्राप्त करने में मदद मिलेगी, साथ ही आवश्यक कानूनी सहायता, जो, कोई संदेह नहीं है, महत्वपूर्ण रूप से खरीद प्रक्रिया में तेजी लाएगा, अपना समय और पैसा बचाएगा, और अपनी नसों को बचाएगा।
