द्वारा पोस्ट: हेलेना Kryukova धीरज और सतर्क आशावाद - यह है कि आप 2015 के पहले महीनों में दुबई के डेवलपर्स और दलालों के व्यवहार का वर्णन कर सकते हैं, बढ़ती मांग की पृष्ठभूमि के खिलाफ और कीमतों में एक साथ कमी। ऐसा लगता है कि 2008-2009 के कठिन अनुभव से दुबई ने जो मुख्य सबक सीखा, वह किसी भी उत्साह के लिए ठोस नींव के महत्व के बारे में जागरूकता थी। लेकिन रियल एस्टेट बाजार में अमीरात का उत्साह बिल्कुल भी कम नहीं हुआ।
चरणों का परिवर्तन
गतिविधि और सापेक्ष शीतलन की अवधि में एक प्राकृतिक परिवर्तन किसी भी अचल संपत्ति बाजार की विशेषता है। और दुबई इस मायने में, हम कह सकते हैं, भाग्यशाली था। 2013 के अंत में विकास की बढ़ती गति और 2014 की शुरुआत में कीमतों में तेजी के बाद, जिसने 2008 के कई पूर्व-संकट के उछाल को याद दिलाया कि आईएमएफ ने दुबई के अधिकारियों को एक आधिकारिक चेतावनी भी जारी की है, बेशक ठंड के प्रति बदलाव अपेक्षाकृत दर्दनाक था।
महत्वपूर्ण चरण पहले ही पूरा हो चुका है। बाजार का पतन नहीं हुआ, इसके विपरीत, 2014 की दूसरी छमाही में, बाजार ने धीरे-धीरे और धीरे-धीरे परिपक्व और स्थिर विकास की सभी विशेषताओं का अधिग्रहण करना शुरू कर दिया। यह बड़े पैमाने पर दुबई सरकार के समय पर और प्रभावी उपायों के कारण था, जिसका कई स्रोतों में बार-बार उल्लेख किया गया है। अब मैं कुछ और कहना चाहूंगा। इसके बारे में यह बहुत बाजार अगले की उम्मीद करता है।
दुबई अचल संपत्ति का कृत्रिम पुनर्मूल्यांकन, उच्च गुणवत्ता वाले आवास के साथ बाजार की संतृप्ति के साथ मिलकर, विशेषज्ञों के अनुसार, 2015 में अपरिहार्य मूल्य समायोजन के लिए नेतृत्व करेगा। वर्ष की शुरुआत में, कुछ चिंतित विश्लेषकों ने इस संबंध में विशिष्ट पूर्वानुमान के आंकड़ों को थोड़ा कम कर दिया, लेकिन कुछ हफ्तों के बाद उन्होंने अपनी भविष्यवाणियों को सही किया। इस प्रकार, एक अंतरराष्ट्रीय विश्लेषणात्मक और परामर्श ब्यूरो जोन्स लैंग लासेल के विशेषज्ञ दुबई को 2015 के लिए कीमतों में 5-10% की कमी का वादा करते हैं। जेएलएल विशेषज्ञों के अनुसार, केवल पिछले दो वर्षों में, जून 2014 के अनुसार, दुबई में संपत्ति की कीमतों में 56% की वृद्धि हुई। 2015 में, जेएलएल के अनुसार, दुबई में नए आवास की 25 हजार इकाइयां चालू की जाएंगी, जो पूरे अमीरात के मौजूदा आवास स्टॉक के 7% के बराबर है। हालांकि, जेएलएल की मध्य पूर्व शाखा में एनालिटिक्स के प्रमुख क्रेग प्लम्ब के अनुसार, बाजार बिना मूल्य कम किए ऐसे कई नए रियल एस्टेट संपत्तियों को स्वीकार करने में काफी सक्षम है। इसलिए, उनकी गिरावट, अन्य कारकों द्वारा, विशेष रूप से, अत्यधिक उच्च आवास कीमतों द्वारा अधिक संभावना निर्धारित की जाएगी।
दुबई की अर्थव्यवस्था के कई क्षेत्रों में मूल्य निर्धारण का एक और पहलू जो विदेशों में संभावित निवेशकों की चिंता पैदा करता है, तेल की कीमतों के साथ स्थिति है, जिसकी लागत पारंपरिक रूप से हर चीज के लिए कीमतों के साथ जनता के दिमाग में जुड़ी हुई है, और विशेष रूप से अरब देशों में इस के प्रमुख निर्यात " काला सोना। "
इस अर्थ में, विशेषज्ञ हमें सांत्वना देने की जल्दी में हैं: तेल की कीमतों में गिरावट का दुबई के आवास बाजार पर महत्वपूर्ण प्रभाव नहीं पड़ेगा। इस अमीरात का तेल व्यापार बाजार के साथ बहुत कम संबंध है, लेकिन जून 2014 में पीक इंडिकेटर के स्टॉक में 30% की गिरावट से संभावित निवेशकों का विश्वास कमजोर हो सकता है, विशेषज्ञों का कहना है कि जेएलएल। विदेशी मुद्रा बाजार में स्थिति कुछ निवेशकों की गतिविधि को कुछ हद तक कमजोर कर सकती है: डॉलर के लिए दिरहम के कारण, दुबई में रहना कुछ प्रवासियों के लिए अधिक महंगा हो गया है, लेकिन सामान्य तौर पर इस अर्थ में तस्वीर थोड़ी बदल जाएगी, जेएलएल रिपोर्ट कहती है।
बाजार की डिग्री
तथ्य यह है कि दुबई रियल एस्टेट बाजार का स्पष्ट ठंडा होना इसके स्थिरीकरण का एक निश्चित संकेत है, किसी को संदेह होगा यदि केवल विश्लेषकों ने इस अर्थ में आशावाद व्यक्त किया।
हालांकि, यह पूरी तरह से उन लोगों द्वारा साझा किया जाता है जिन पर स्थिति का आगे का विकास सीधे निर्भर करता है, अर्थात्, बाजार सहभागियों खुद, डेवलपर्स और दलालों, प्रमुख उद्योग के आंकड़े। दुबई के रियल एस्टेट बाजार का 90% वर्तमान में चार उद्योग दिग्गजों - नखेल, दमैक, दुबई प्रॉपर्टीज और एमार द्वारा नियंत्रित है। इसलिए, इन डेवलपर्स के लाभ और गतिविधि में उतार-चढ़ाव अचल संपत्ति बाजार की स्थिति को समग्र रूप से प्रभावित करते हैं।
उदाहरण के लिए, दुबई के रियल एस्टेट बाजार की दिग्गज कंपनी नखेल, जिसने द पाम जुमेराह के मानव निर्मित द्वीप पर 132 नई आवासीय संपत्तियों को कमीशन किया और 2014 में दुबई के क्षेत्रों में कई संपत्तियां जैसे A1 फर्जन, इंटरनेशनल सिटी, जुमेराह विलेज, जुमेरा पार्क और जुमेरा हाइट्स, 2015 में महत्वपूर्ण लाभ वृद्धि की उम्मीद करता है और अपनी गतिविधि की गति को कम करने के लिए नहीं जा रहा है। कंपनी ने अपनी किराये की आय को प्रति वर्ष 2 बिलियन अमेरिकी डॉलर तक बढ़ाने का इरादा किया है, खुदरा अंतरिक्ष के लगभग एक मिलियन नए वर्ग मीटर के कारण जो डेवलपर चालू वर्ष में कमीशन करेगा, साथ ही 30 हजार नई आवास सुविधाएं जो पट्टे पर दी जाएंगी । नखेल ने अगले चार वर्षों के लिए बैंकों का समर्थन हासिल किया - वित्तीय संस्थान डेवलपर को कम से कम यूएस $ 2.15 बिलियन का ऋण प्रदान करेंगे। नखेल खुद 2015 में कुल 1.91 बिलियन अमेरिकी डॉलर में निर्माण अनुबंध प्रदान करने का इरादा रखता है, जबकि। पिछले साल यह आंकड़ा 1.44 बिलियन अमेरिकी डॉलर था।
दुबई रियल एस्टेट उद्योग, दमक में एक अन्य प्रमुख खिलाड़ी ने भी भविष्य के लिए अपना पूर्वानुमान प्रस्तुत किया: 2015 में, बाजार स्थिर होने की संभावना है, जबकि 2016-2017 में यह संभावना है कि कमीशन की गई नई परियोजनाओं की संख्या घट जाएगी, जिससे एक नया दौर शुरू हो सकता है। कीमत बढ़ जाती है।
दुबई अचल संपत्ति बाजार में अधिकांश प्रतिभागियों की सामूहिक राय भी 2015 में दुबई में आवास की कीमतों में गिरावट के मॉडरेशन की पुष्टि करती है, लेकिन वह दूसरों को गिरावट के कारक कहते हैं। यह, सबसे पहले, अचल संपत्ति की बिक्री के लिए फीस में वृद्धि, बंधक जारी करने के सख्त नियम और किफायती आवास की कमी, इस तथ्य के बावजूद कि सभी खाड़ी देशों (जीसीसी) के बीच, यूएई ने हाल के वर्षों में कमीशन की गई अचल संपत्ति की मात्रा के संदर्भ में रेटिंग का नेतृत्व किया है। । उदाहरण के लिए, 2014 में निर्मित अचल संपत्ति का कुल मूल्य 21.28 बिलियन अमेरिकी डॉलर आंका गया है। लेकिन, दुर्भाग्य से, इस कुल द्रव्यमान में सबसे अधिक मांग वाली, सस्ती अचल संपत्ति का हिस्सा बहुत छोटा है, इसलिए इसकी अत्यधिक मांग है।
टाइम्सहेयर और क्राउडफंडिंग
और इन दो नए शब्दों को रियल एस्टेट निवेशकों ने खुद कहा था, जो लगातार सबसे विश्वसनीय क्षेत्र में निवेश करने के लिए नए और सबसे लाभदायक तरीकों की तलाश कर रहे हैं, आवासीय अचल संपत्ति का क्षेत्र। विशेष रूप से दुबई के लिए, और समग्र रूप से संयुक्त अरब अमीरात, कीमतों में लगातार वृद्धि के कारण ये दोनों अवधारणाएं विशेष रूप से प्रासंगिक बन गई हैं, जो निवेशकों को सीमित बजट के साथ वर्ष-दर-वर्ष उपयोग के लिए अलग-अलग आवास खरीदने की अनुमति नहीं देता है। और यहाँ टाइमशैयर और क्राउडफंडिंग बचाव के लिए आते हैं।
हालाँकि, ये अवधारणाएँ दुबई के लिए बिल्कुल नई हैं, जहाँ इस साल पहली बार सह-वित्तपोषण आवास खरीद के लिए एक पूर्ण प्रस्ताव बाजार पर दिखाई दिया। दुबई सूक ए 1 बहार के मध्य तिमाही में ओल्ड टाउन द्वीप परिसर में अपार्टमेंट के बारे में DURISE द्वारा छोटे निवेशकों के लिए इस तरह की पेशकश की गई थी। DURISE के एक प्रस्ताव के अनुसार, ब्याज की कुल राशि, जो ब्याज धारक क्राउडफंडिंग के आधार पर आवास की संयुक्त खरीद में निवेश कर सकते हैं, यूएस $ 5000 होगी।
क्राउडफंडिंग अवधारणा उन संभावित निवेशकों के उद्देश्य से है जिनके पास व्यक्तिगत आवास की स्वतंत्र खरीद के लिए पर्याप्त धन नहीं है, लेकिन जो किसी विशेष संपत्ति को खरीदने के लिए आवश्यक धन का हिस्सा निवेश कर सकते हैं। इस प्रकार, मध्यस्थ कंपनी एक (अपार्टमेंट) या कई (पूरे परिसर में) अचल संपत्ति वस्तुओं को खरीदने के लिए पर्याप्त धन जुटाने का प्रबंधन करती है, और इक्विटी धारक-निवेशक समान शर्तों पर इस अचल संपत्ति के पूर्ण मालिक बन जाते हैं।
सामान्य तौर पर, क्राउडफंडिंग योजनाएं काफी विविध हैं और इसमें निवेशकों की भागीदारी के विभिन्न रूप शामिल हैं। अचल संपत्ति में निवेश करने का यह सिद्धांत हाल ही में रूस और दुनिया के अन्य देशों में निवेशकों के लिए बहुत रुचि रखता है। दुबई में, अचल संपत्ति के संबंध में क्राउडफंडिंग केवल "मिट्टी की जांच करता है।" रियल एस्टेट में एक और प्रकार का निवेश, जो अपेक्षाकृत हाल ही में दुबई में दिखाई दिया और इसलिए सभी के लिए ज्ञात नहीं था, टाइमशैयर की अवधारणा थी। मार्केटिंग कंपनी एएफएच की एक नई विश्लेषणात्मक रिपोर्ट के अनुसार, दुबई रियल एस्टेट बाजार, टाइमशेयर क्षेत्र में रियल एस्टेट की बढ़ती मांग के कारण निकट अवधि में कम से कम $ 3.8 बिलियन का राजस्व प्राप्त करेगा।
टाइमशेयर मानता है कि मकान मालिक को अपने अपार्टमेंट या घर में साल के दौरान एक निश्चित अवधि के लिए रहने का अधिकार है (आमतौर पर मालिक की पसंद के वर्ष के दौरान एक महीने से तीन तक की अवधि), और बाकी समय संपत्ति प्रबंधन संगठन द्वारा किराए पर ली जाती है, जिसके लिए मालिक यह अधिकार सौंपता है या वह जो मूल रूप से इस आवासीय परिसर का निर्माण और संचालन करता है। इस प्रकार, आवास गृहस्वामी के लिए आय लाता है, और, एक ही समय में, शहर में होटल अचल संपत्ति के फंड की भरपाई करता है। स्वामित्व के इस रूप को अक्सर साझा या संयुक्त स्वामित्व के रूप में भी जाना जाता है। AFH की रिपोर्ट के अनुसार UAE में टाइमशेयर इंडस्ट्री केवल 2013 में 15-20% बढ़ी, और 2014 में - 30% और बढ़ गई। लेकिन इस तरह के आतिथ्य सुविधाओं की मांग साल-दर-साल बढ़ती जा रही है, दोनों पर्यटक जो आरामदायक अपार्टमेंट में रहना चाहते हैं, और उन निवेशकों से जो अपने लिए एक दूसरा घर खरीदना चाहते हैं, जो एक ही समय में लाभप्रद रूप से किराए पर लिया जा सकता है।
इस प्रकार, यह स्पष्ट है कि दुबई ने गलतियों से सीखने की अपनी क्षमता को साबित कर दिया है: अब यहां बढ़ती अचल संपत्ति की कीमतें बाजार के पतन का कारण नहीं बनती हैं, बल्कि केवल बाजार और निवेश दोनों को प्रबंधित करने के नए तरीकों को जन्म देती हैं, जो कि दुबई के लिए अपेक्षाकृत नई क्राउडफंडिंग और टाइमशैयर योजनाओं की शुरुआत में परिलक्षित होता है। और दुबई में अचल संपत्ति बाजार में उतार-चढ़ाव के कारण जो भी हों, एक बात स्पष्ट है: इन सभी का एक वास्तविक आधार है, जिसका अर्थ है कि मूल्य परिवर्तन को बाजार में गिरावट का संकेत नहीं माना जा सकता है, बल्कि इसकी अंतिम परिपक्वता का संकेत है, जो पूर्ण स्थिरता की अवधि में आता है। ।
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