पिछला वर्ष दुबई रियल एस्टेट के लिए एक मील का पत्थर बन गया है। क्यों? वह महत्वपूर्ण, प्रमुख घटनाओं में समृद्ध था, जो विशेषज्ञों के अनुसार, एक लंबे समय के लिए दुबई संपत्ति में निवेशकों की एक स्थिर और जीवंत रुचि प्रदान करेगा। वैश्विक वित्तीय संकट और उसके कारण गिरावट के बाद, और फिर कीमतों में ठहराव, यह 2012 था जिसने दुबई के बाजार में एक ध्यान देने योग्य पुनरुद्धार लाया। उन्हें संपत्ति में वृद्धि और किराये की कीमतों, नई बड़े पैमाने की परियोजनाओं की शुरूआत, पूंजी की तीव्र आवक और निवेशकों की सक्रिय रुचि के लिए याद किया जाएगा। यह सब, यूएई के अधिकारियों द्वारा बाजार में अधिक पारदर्शी बनाने और अपने प्रतिभागियों की सुरक्षा सुनिश्चित करने के उद्देश्य से अभूतपूर्व नियामक उपायों को उलझा दिया। हम 2012 में घटनाओं के चक्र में पांच प्रमुख घटनाओं को उजागर करने का प्रयास करेंगे, जिन्होंने नए साल में निवेशकों के लिए बाजारों, विशेषज्ञों के अनुसार, दुबई की जगह को सबसे आकर्षक में से एक के रूप में निर्धारित किया।
सबसे पहले। बाजार में समीक्षा। रियल एस्टेट कीमतों का विस्तार। VILLAS मूल्य तेजी से कम कर देता है
विशेषज्ञों ने सर्वसम्मति से 2012 में दुबई रियल एस्टेट बाजार के तेजी से विकास को बताया। अग्रणी परामर्श कंपनियों के अनुसार, 2012 में औसतन, दुबई में विला के लिए कीमतों में 20% की वृद्धि हुई, और 510% के क्षेत्र में अपार्टमेंट के लिए। प्रतिष्ठित डाउनटाउन दुबई में, 2012 की अंतिम तिमाही के लिए कीमतें 10% बढ़ीं। और यह कोई दुर्घटना नहीं है, क्योंकि दुबई के अधिक लोकप्रिय और अच्छी तरह से स्थित क्षेत्रों में मूल्य वृद्धि निम्न-श्रेणी की परियोजनाओं की तुलना में औसत अधिक थी। हालांकि उनके बीच अपवाद हैं: उदाहरण के लिए, सिलिकॉन ओएसिस क्षेत्र में, कीमतों में आंशिक रूप से 40% की वृद्धि हुई है और, विशेषज्ञों के अनुसार, मध्यम आय वाले खरीदारों की उच्च मांग के कारण बढ़ना जारी रहेगा। अमीर निवेशकों में, दुबई के "क्लासिक" क्षेत्रों में सबसे लोकप्रिय विला - द पाम जुमेरा, मीडोज और एमिरेट्स हिल्स। अगले साल उनके लिए कीमतें बढ़ने की उम्मीद उच्च स्तर पर है।
अपार्टमेंट की तुलना में विला में निवेशकों की अधिक रुचि पिछले साल की मुख्य विशिष्ट विशेषताओं में से एक बन गई है। यह विला के खंड में है कि कीमतों ने पहले ही संकट के बाद के वर्षों के सभी नुकसानों को जीत लिया है और सफल 70708 के स्तर को पार कर लिया है। विला की लोकप्रियता उन्हें अत्यधिक तरल सामान बनाती है, जो निवेशकों की रुचि और उनके लिए बढ़ती कीमतों में भी योगदान देता है।
आवासीय अचल संपत्ति के किराये के रूप में, 2013 में यह दुबई के ऐसे क्षेत्रों जैसे डाउनटाउन दुबई, दुबई मरीना और द पाम जुमेराह में कीमत में वृद्धि की संभावना है। परामर्श कंपनी जोन्स लैंग लासेल के पूर्वानुमान के अनुसार, दुबई के कम लोकप्रिय क्षेत्रों में, किराये की दरों में वृद्धि नहीं होगी। फिर भी, मध्यम अवधि में, दुबई की आबादी के तेजी से विकास और आवास की सीमित आपूर्ति से आवास की बढ़ती लागत को बढ़ावा दिया जाएगा। उच्च व्यवसाय गतिविधि द्वारा समर्थित धनी एक्सपैट्स के प्रवाह को फिर से शुरू करना, बाजार के ऊपरी क्षेत्रों से किराये के आवास के लिए एक स्थिर मांग बनाता है, जबकि इसकी आपूर्ति शारीरिक रूप से एक ही गति से बढ़ने में असमर्थ है।
अगले दो वर्षों में, दुबई का आवासीय संपत्ति बाजार 45 हजार नए अपार्टमेंट और विला की भरपाई करेगा, लेकिन उनमें से ज्यादातर जुमेरा गांव, दुबई स्पोर्ट्स सिटी और दुबई सिलिकॉन ओएसिस जैसे नए कम विकसित क्षेत्रों में स्थित होंगे। इस तथ्य के बावजूद कि दुबई मरीना जैसे लोकप्रिय क्षेत्रों में, विकास के लिए लगभग कोई खाली जगह नहीं है।
दूसरा। निवेशकों से पूंजी प्राप्त करना, पूंजी का साधन
जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, विशेषज्ञ 2013 में दुनिया के सबसे गतिशील में से एक बनने के लिए दुबई के रियल एस्टेट बाजार को चित्रित करते हैं। यह अमीरात की अर्थव्यवस्था और व्यावसायिक गतिविधि के तेजी से विकास से सुगम है। इसलिए, 2012 में दुबई के सकल घरेलू उत्पाद की वृद्धि दर को संशोधित कर 5% प्रति वर्ष के स्तर पर लाया गया था। इसी समय, दुबई के आर्थिक संकेतक ऋण में महत्वपूर्ण वृद्धि की अनुपस्थिति और डिफ़ॉल्ट के जोखिम में कमी का संकेत देते हैं। दुबई स्टैटिस्टिक्स सेंटर के शोध केंद्र के अनुसार, 2013 में दुबई आने वाले लोगों की संख्या में 10% की वृद्धि होगी। बैंक ऑफ अमेरिका / मेरिल लिंच की रिपोर्ट में 2011 में 8 मिलियन की तुलना में 2020 तक सालाना पर्यटकों की संख्या में वृद्धि की भविष्यवाणी की गई है।
2012 में मध्य पूर्व में कई देशों में हुई अशांत घटनाओं ने पूरे क्षेत्र के निवेशकों के लिए "सुरक्षित आश्रय" के रूप में दुबई की स्थिति की पुष्टि की। फारस की खाड़ी और अन्य अरब राज्यों से पूंजी के अलावा, दुबई ने पारंपरिक रूप से भारत, पाकिस्तान और अन्य बढ़ते एशियाई देशों के धनी निवेशकों को आकर्षित किया है। निवेशकों के विश्वास की वृद्धि शायद 2012 का मुख्य परिणाम था।
फ्रेंड्स प्रोविडेंट इंटरनेशनल के एक अध्ययन के अनुसार, संयुक्त अरब अमीरात में रहने वाले 60% धनी एक्सपैट अचल संपत्ति बाजार की निरंतर वृद्धि में आश्वस्त हैं। उनमें से अधिकांश (49%) अगले 5 वर्षों में "मजबूत" विकास में विश्वास करते हैं, एक और 11% इस अवधि में "बहुत मजबूत" वृद्धि की उम्मीद करते हैं। केवल 10% उत्तरदाताओं ने महसूस किया कि भविष्य में यूएई रियल एस्टेट बाजार कुछ कठिनाइयों का सामना करेगा।
तृतीय। मेगा परियोजनाओं की पुनर्स्थापना
2012 की अंतिम तिमाही में, दुबई ने कई प्रमुख परियोजनाओं की शुरुआत की घोषणा की, जो रियल एस्टेट बाजार में पूर्व-संकट के उछाल के समय की याद दिलाता है। यह सब सिटीस्केप ग्लोबल 2012 के साथ शुरू हुआ, जिस पर लिंक ग्लोबल ग्रुप ने ताज अरब बनाने की योजना की घोषणा की - प्रसिद्ध ताजमहल मंदिर की एक बढ़ी हुई प्रति - जिसकी कीमत 1 बिलियन अमेरिकी डॉलर है। सोभा समूह ने मेदान क्षेत्र में सोभा सिटी के पूरे शहर के निर्माण की योजना का अनावरण किया, जिसमें 280 शामिल हैं। विला, 13 ऊंची इमारतें, एक शॉपिंग सेंटर, होटल और अंतरराष्ट्रीय स्कूल।
इसके तुरंत बाद, दुबई की सरकार ने निजी डेवलपर्स से बैटन को जब्त कर लिया। प्रारंभ में, एक परियोजना को कृत्रिम खाड़ी व्यापार खाड़ी का विस्तार करने की घोषणा की गई थी, जो शेख जायद राजमार्ग और सफा पार्क के आसपास के क्षेत्र से सीधे फारस की खाड़ी से जुड़ी होगी। हालांकि, दुनिया में सबसे बड़े शॉपिंग सेंटर (वर्तमान दुबई मॉल से अधिक) के साथ बड़े पैमाने पर मुहम्मद बिन राशिद सिटी कॉम्प्लेक्स के निर्माण के बारे में समाचार, लंदन में हाइडपार्क से एक तिहाई अधिक पार्क, और 100 से अधिक होटल, एक वास्तविक सूचना बम बन गया। उसके बाद, जेबेल अली में पांच थीम मनोरंजन पार्क बनाने के लिए बहु-अरब डॉलर की परियोजना, जिनमें से प्रत्येक एक अलग विषय - फिल्मों, जानवरों, मजाकिया चरित्रों या भारतीय "ड्रीम फैक्ट्री" - बॉलीवुड के लिए समर्पित होगी, अब कोई आश्चर्य की बात नहीं थी।
इस पृष्ठभूमि के खिलाफ, बड़े पैमाने पर अन्य परियोजनाएं लगभग खो गई थीं। उदाहरण के लिए, दुबई मरीना और जुमेराह बीच रेसिडेंस की सफलता को दुबई के एक अन्य हिस्से में दोहराने की कोशिश की गई। दुबई के अधिकारियों की योजना के अनुसार, फारस की खाड़ी पर दीरा वॉटरफ्रंट डेवलपमेंट प्रोजेक्ट, अमीरात के मुख्य आकर्षणों में से एक बन जाएगा। दुबई क्रीक और हम्रीया के बीच तट के चार किलोमीटर की पट्टी पर, छह होटल, आवासीय और वाणिज्यिक इमारतें, एक सैर और एक मरीना के साथ एक कृत्रिम खाड़ी का निर्माण किया जाएगा। मैरीटाइम सिटी परियोजना को एक नया प्रोत्साहन मिला, जहां उसने पांच सितारा होटल के साथ 230 मीटर की परियोजना द लैंडमार्क टॉवर की घोषणा की।
चौथी। नए नियामक उपाय
दुबई में पुनरुद्धार के साथ, आशंकाएं थीं कि सट्टेबाज एक बार फिर बाजार को गर्म करेंगे और एक दर्दनाक पतन होगा, क्योंकि यह वैश्विक आर्थिक संकट की पूर्व संध्या पर था। अचल संपत्ति की कीमतों में हर महीने दोहरे अंकों की वृद्धि दर गिरने और लंबे समय तक ठहराव में समाप्त हो जाती है, इसलिए दुबई सरकार इस बार बाजार को न केवल लाभदायक बनाने के लिए सब कुछ कर रही है, बल्कि निवेशकों के लिए स्थिर और अनुमानित भी है।
खुद डेवलपर्स भी इसमें रुचि रखते हैं। उदाहरण के लिए, सबसे बड़े डेवलपर्स एम्मार और नखेल ने एक साथ निर्माणाधीन रियल एस्टेट के पुनर्विक्रय पर प्रतिबंध लगा दिया, इस भुगतान के लिए उनकी परियोजनाओं में आवास की लागत का कम से कम 35% की आवश्यकता होती है। यह माना जाता है कि यह निर्माण स्तर पर आवास का सट्टा पुनर्विक्रय था, जिसके कारण यह बिक्री शुरू होने के कुछ दिनों बाद मालिकों को बदल सकता था, संकट से पहले बाजार में कीमतों के "बुलबुले" के कारणों में से एक बन गया।
जून 2012 में, दुबई अधिकारियों ने निवेशकों के संरक्षण पर एक मसौदा कानून की घोषणा की, जो विकास कंपनी द्वारा अपने दायित्वों को पूरा करने में विफलता के मामले में उन्हें पूर्ण मौद्रिक क्षतिपूर्ति की गारंटी देता है, उदाहरण के लिए, निर्दिष्ट समय अवधि के भीतर संपत्ति देने में विफलता या इसकी विशेषताओं में एक असमान परिवर्तन। इसके अलावा, दुबई भूमि विभाग के नए नियमों के तहत, डेवलपर्स को स्वामित्व का प्रमाण पत्र जारी करने में देरी के लिए जुर्माना देना होगा। इस प्रकार, निर्माण कंपनियों को 10 हजार दिरहम (यूएस $ 2.7 हजार) का जुर्माना देना होगा, यदि वे संपत्ति खरीदार को स्वामित्व की पुष्टि करने वाले दस्तावेज को जारी नहीं करते हैं, जब परियोजना की तत्परता की डिग्री 80% तक पहुंच जाती है। दुबई एक विशेष पंचाट न्यायाधिकरण बनाने की भी तैयारी कर रहा है, जो सामान्य न्यायालयों की तुलना में अचल संपत्ति में टकराव के तेजी से और सस्ते समाधान की अनुमति देगा।
पांचवीं। संग्रथित सीमा का परिचय
हालांकि, 2012 के अंत में, संयुक्त अरब अमीरात के अधिकारियों द्वारा एक और फैसले की रिपोर्ट की गई थी, जो कि आने वाले वर्षों के लिए अचल संपत्ति बाजार के विकास पर उनके संभावित प्रभाव के संदर्भ में पिछले सभी को आसानी से देख लेता है। नए साल की पूर्व संध्या पर, विभिन्न अमीरात मीडिया ने बैंकिंग स्रोतों का हवाला देते हुए बताया कि यूएई सेंट्रल बैंक ने सभी वाणिज्यिक बैंकों को एक परिपत्र भेजा था जिसमें आवास की लागत का 50% से अधिक हिस्सा बंधक से बंधक तक था। यूएई के नागरिकों के लिए, एक समान प्रतिबंध 70% पर सेट किया गया था, और अचल संपत्ति की दूसरी और बाद की खरीद के लिए - 60% (एक्सपैट्स के लिए - केवल 40%)। यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि पहले यूएई में आवास की लागत के हिस्से पर कोई प्रतिबंध नहीं था जो ऋणदाता बैंक से बंधक के रूप में प्राप्त कर सकते थे। व्यवहार में, यह बाजार में पुनरुद्धार के कारण बैंकों द्वारा अपनी क्रेडिट नीति को नरम करने के बाद 7580% तक पहुंच गया।
जल्द ही, सेंट्रल बैंक ने इस तरह के एक परिपत्र के वितरण के बारे में जानकारी से इनकार किया, लेकिन कहा कि व्यापक बंधक ऋण देने की तैयारी चल रही है और यह 2013 में वाणिज्यिक बैंकों के साथ परामर्श के बाद लागू किया जा सकता है। अपने खंडन से पहले, यह खबर संयुक्त अरब अमीरात अचल संपत्ति बाजार पर परस्पर विरोधी प्रतिक्रियाओं का तूफान पैदा करने में कामयाब रही। जबकि खरीदार और बैंक प्रतिबंधों के अचानक लागू होने से नाराज थे, प्रमुख डेवलपर्स ने उनका समर्थन करते हुए कहा कि इससे रियल एस्टेट बाजार को मजबूत किया जाएगा और गंभीर खरीदारों के आगमन को प्रोत्साहित किया जाएगा। विश्लेषकों को उन लोगों में भी विभाजित किया गया है जो मानते हैं कि बंधक की "छत" अनावश्यक रूप से यूएई अचल संपत्ति बाजार की विकास क्षमता को सीमित करती है, और जो अधिक बाजार पूर्वानुमान और स्थिरता का स्वागत करते हैं। जैसा कि यह हो सकता है, यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि यूएई के अधिकारियों ने बाजार में अटकलों को प्रतिबंधित करने और वाणिज्यिक बैंकों के अतिदेय बंधक ऋणों का मुकाबला करने के पक्ष में एक मजबूत विकल्प बनाया, भले ही इसके लिए आपको अल्पावधि में धीमी बाजार की वृद्धि के लिए सहमत होना पड़े।
ARTHUR KOBOZEV की ओर से, IMEX REAL ESTATE के कार्यकारी निदेशक:
"दुबई में रियल एस्टेट मार्केट का संक्रमण और उसके सभी खिलाड़ी रिकवरी चरण में संकट के बाद धीरे-धीरे हुए, और इसलिए कई बाहरी पर्यवेक्षकों के लिए अदृश्य है। कल उन्होंने इस बारे में तर्क दिया कि क्या वर्तमान रिकवरी को गंभीर माना जा सकता है, और आज वे पहले से ही भविष्य के लिए अनुकूल पूर्वानुमानों में प्रतिस्पर्धा कर रहे हैं।" यह बहुत अच्छा है कि दुबई की सरकार ने पूरी तरह से और असमान रूप से सभी को यह स्पष्ट कर दिया कि वह संकट की पूर्व संध्या पर बाजार में होने वाली अराजकता को अनुमति नहीं देगी, जब एक ही संपत्ति का शाब्दिक स्वामित्व बदल सकता है प्रत्येक सप्ताह, हर बार कीमत में वृद्धि, यह संभावना नहीं है कि नियामक अधिकारियों द्वारा किए गए उपाय वास्तविक निवेशकों को डराने में सक्षम होंगे - 2013 में अमीरात के रियल एस्टेट बाजार से उम्मीदें बहुत अधिक हैं।
मेरी राय में, दुबई की आर्थिक सुधार और व्यावसायिक गतिविधि की वृद्धि दर्शाती है कि यह वर्ष अतीत की तुलना में सकारात्मक घटनाओं में कम अनुकूल और समृद्ध नहीं होगा। "
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