हम दुबई में अचल संपत्ति अधिग्रहण के मुद्दों पर लेखों की श्रृंखला जारी रखते हैं। यह कोई रहस्य नहीं है कि एक साधारण खरीदार के लिए प्रक्रियात्मक पहलुओं को नेविगेट करना आसान नहीं है। इसके अलावा, मुद्दे की कीमत काफी अधिक है, और लेनदेन के निष्पादन के दौरान संभावित जोखिम न्यूनतम होना चाहिए। आज हम दुबई में संपत्ति खरीदने की प्रक्रिया पर एक कदम-दर-चरण देखेंगे और यथासंभव सभी महत्वपूर्ण पहलुओं को कवर करने का प्रयास करेंगे। 
हमारे हमवतन जो यूएई में अचल संपत्ति खरीदने का निर्णय लेते हैं, उन्हें यह ध्यान रखना चाहिए कि संयुक्त अरब अमीरात में अचल संपत्ति के क्षेत्र में अभी भी कोई सामान्य संघीय कानून नहीं है। सात अमीरातों में से प्रत्येक स्वतंत्र रूप से अपने क्षेत्र पर अचल संपत्ति बाजार से संबंधित सभी मुद्दों को नियंत्रित करता है। इस दिशा में सबसे प्रगतिशील, पारंपरिक रूप से, दुबई है।
दुबई में रियल एस्टेट के क्षेत्र में सबसे विकसित और पारदर्शी विधायी ढांचा है। दुबई अमीरात के कानूनों के अनुसार, विदेशी राज्यों के नागरिक जो अरब गल्फ कोऑपरेशन काउंसिल (GCC) के सदस्य नहीं हैं, वे तथाकथित फ्रीहोल्ड क्षेत्रों में विशेष रूप से नामित प्रदेशों में पूर्ण स्वामित्व ("फ्रीहोल्ड") में सीधे दुबई में संपत्ति हासिल करने के हकदार हैं।
ऐसे ज़ोन की सूची 2006 के दुबई नंबर 3 के शासक डिक्री द्वारा स्थापित की गई है। इनमें "नया दुबई" का लगभग पूरा क्षेत्र शामिल है, जिसमें दुबई मरीना, द पाम जुमेरा, अमीरात लिविंग, जुमेराह लेक टावर्स, डाउनटाउन दुबई और अन्य जैसे लोकप्रिय क्षेत्र शामिल हैं।
दुबई भूमि विभाग द्वारा अचल संपत्ति के अधिकारों को एक विशेष रजिस्टर में पंजीकृत किया जाता है, और मालिकों को पंजीकरण का प्रमाण पत्र (तथाकथित "शीर्षक विलेख") जारी किया जाता है। क्रेता और विक्रेता के भूमि विभाग से संपर्क के समय अचल संपत्ति के लेनदेन का पंजीकरण किया जाता है, और तुरंत खरीददार को संपत्ति के स्वामित्व को प्रमाणित करने वाला पंजीकरण प्रमाणपत्र जारी किया जाता है। "तत्काल" पंजीकरण की यह प्रक्रिया अधिकतम अचल संपत्ति खरीदने और बेचने की प्रक्रिया को सरल बनाती है और विक्रेता और खरीदार दोनों के लिए संभव जोखिमों को कम करती है।
अनुपालन की निगरानी दुबई रियल एस्टेट मार्केट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) द्वारा की जाती है। यह, विशेष रूप से, रियल एस्टेट परियोजनाओं के पंजीकरण के लिए जिम्मेदार है, साथ ही साथ डेवलपर्स, रियल एस्टेट एजेंसियों और स्वयं एजेंटों के अनिवार्य पंजीकरण के लिए भी।
RERA की गतिविधियों का उद्देश्य मुख्य रूप से खरीदारों और विक्रेताओं के अधिकारों और हितों की रक्षा करना है और इसे एजेंटों की ओर से धोखाधड़ी की संभावना को कम करने के लिए डिज़ाइन किया गया है। किसी भी रियल एस्टेट एजेंसी और उसके एजेंटों के पंजीकरण की जाँच करना बहुत सरल है। ऐसा करने के लिए, बस आधिकारिक RERA की वेबसाइट www.rpdubai.com पर जाएं।
सामान्य शब्दों में, ज्यादातर मामलों में दुबई में संपत्ति खरीदने की प्रक्रिया इस प्रकार है:
1. खरीदार उस संपत्ति का चयन करता है जिसे वह खरीदना चाहता है
सबसे आसान और सबसे प्रभावी तरीका दुबई बाजार में सक्रिय एक रियल एस्टेट एजेंसी से संपर्क करना है। तथ्य यह है कि दुबई में एजेंटों की भागीदारी के बिना, वास्तव में, बाकी दुनिया में, लगभग कोई भी अचल संपत्ति लेनदेन पूरा नहीं हुआ है। यह अचल संपत्ति एजेंसियों में है, सबसे अधिक बार, ऐसे ग्राहक जो किराए पर लेना, किराए पर लेना, खरीदना या अचल संपत्ति बेचना चाहते हैं। बाजार में काम करना, एजेंटों, जैसे कोई नहीं, के पास इस बात की जानकारी है कि वे कौन, क्या और कितना किराया, किराया, बेचना या खरीदना चाहते हैं। ज्यादातर मामलों में, अचल संपत्ति एजेंसी विक्रेता और खरीदार के बीच लेनदेन में तीसरे पक्ष के रूप में कार्य करती है, दोनों के हितों की गारंटी देती है। हालांकि, यह ध्यान में रखना होगा कि सभी पेशेवर बाजार प्रतिभागी विधिवत पंजीकृत नहीं हैं और कानूनी रूप से कार्य करते हैं।
सबसे पहले, 2006 के दुबई भूमि विभाग नंबर 85 के अध्यक्ष के आदेश के अनुसार, दुबई में सक्रिय सभी अचल संपत्ति एजेंसियों को इस प्रकार की गतिविधि के लिए लाइसेंस प्राप्त होना चाहिए और दुबई रियल एस्टेट मार्केट रेगुलेटरी अथॉरिटी (रेरा) की विशेष रजिस्ट्री में पंजीकृत होना चाहिए। चूंकि संयुक्त अरब अमीरात में व्यावसायिक संस्थाओं के पास सार्वभौमिक कानूनी क्षमता नहीं है, इसलिए लाइसेंस में अनुमत प्रकार की गतिविधि को स्पष्ट रूप से इंगित किया जाना चाहिए।
उदाहरण के लिए, बिक्री, खरीद या पट्टे में मध्यस्थता के लिए, इन प्रकार की गतिविधियों को लाइसेंस में स्पष्ट रूप से दर्शाया जाना चाहिए। इसी समय, कंपनी के सभी एजेंटों को एक उपयुक्त प्रशिक्षण पाठ्यक्रम से गुजरना होगा और व्यक्तिगत संख्या के साथ व्यक्तिगत ब्रोकरेज कार्ड प्राप्त करना होगा।
2. विक्रेता और खरीदार बिक्री के अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं, जो लेनदेन के सभी मापदंडों को दर्शाता है
सामान्य तौर पर, अचल संपत्ति की बिक्री का एक अनुबंध निम्नलिखित बुनियादी आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए:
जेल में होना
संयुक्त अरब अमीरात में अचल संपत्ति की खरीद और बिक्री समझौतों के नोटरीकरण की आवश्यकता नहीं है, एक सरल लिखित रूप पर्याप्त है। इस तथ्य के बावजूद कि संयुक्त अरब अमीरात में आधिकारिक भाषा अरबी है, अंग्रेजी में संधियों को सार्वभौमिक रूप से मान्यता प्राप्त है और अनुवाद के बिना स्वीकार की जाती है। अपवाद अभियोजक का कार्यालय, पुलिस और अदालतें हैं, जहां अरबी में अनुवाद एक अनिवार्य आवश्यकता है।
अचल संपत्ति की बिक्री के अनुबंध में लेन-देन की मुख्य शर्तों को इंगित करना चाहिए:
- बिक्री का उद्देश्य
- अर्जित संपत्ति का मूल्य,
- लेनदेन से जुड़े अतिरिक्त भुगतान (एजेंटों का कमीशन, डेवलपर को भुगतान, भूमि विभाग में पंजीकरण शुल्क, अग्रिम में भुगतान किए गए रखरखाव लागत के विक्रेता की प्रतिपूर्ति आदि)।
- वह अवधि, जिसके दौरान बिक्री का लेन-देन पूरा किया जाना चाहिए, जिसमें निपटान करने का समय और प्रक्रिया,
- अनुबंध की शर्तों को पूरा करने में विफलता के मामले में पार्टियों की जिम्मेदारी।
यह ध्यान देने योग्य है कि ज्यादातर मामलों में, अचल संपत्ति की बिक्री के अनुबंध की तैयारी में तीसरे पक्ष के वकीलों की भागीदारी की आवश्यकता नहीं है। एक नियम के रूप में, लेन-देन करने वाली एक रियल एस्टेट एजेंसी के योग्य कर्मचारी कंपनी की गतिविधियों में अनुमोदित और उपयोग किए गए मानक रूपों के आधार पर इस तरह के समझौते को तैयार करने में सक्षम हैं।
3. बिक्री के अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय, खरीदार एक जमा करता है (आमतौर पर अर्जित संपत्ति के मूल्य का 10%)
आमतौर पर, रियल एस्टेट एजेंसी खरीदार से जमा को स्वीकार करती है और अंतिम विभाग और भूमि विभाग में लेनदेन के पंजीकरण तक इसे रखती है। खरीदार के लिए, यह जमा की वापसी की गारंटी देता है यदि विक्रेता की गलती के कारण लेनदेन नहीं होता है। और विक्रेता, बदले में, जमा राशि के भुगतान पर मुआवजे के रूप में गणना कर सकता है यदि खरीदार की गलती के कारण लेनदेन नहीं होता है।
दुबई का रियल एस्टेट बाजार बहुराष्ट्रीय है। खरीदार, विक्रेता, जमींदार और किरायेदार आमतौर पर विदेशी नागरिक होते हैं। मामले में कुछ गलत होने पर वे एक-दूसरे की तलाश कर सकते हैं? इसलिए, दुबई में एक पंजीकृत कार्यालय के साथ एक अचल संपत्ति एजेंसी लेनदेन का एक गंभीर गारंटर है। इसके अलावा, एक महत्वपूर्ण कारक यूएई के नागरिकों - स्थानीय निवासियों द्वारा ऐसी कंपनी के 100% स्वामित्व पर कानून की आवश्यकता है।
4. विक्रेता अपनी संपत्ति (नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट, एनओसी) की बिक्री के लिए डेवलपर से परमिट लेता है, जो दुबई भूमि विभाग के साथ लेनदेन को पंजीकृत करने के लिए आवश्यक है।
डेवलपर से अनुमति (अनापत्ति प्रमाणपत्र, एनओसी), वास्तव में, विक्रेता को विक्रेता के ऋण की अनुपस्थिति का प्रमाण पत्र है। डेवलपर के आधार पर अचल संपत्ति की बिक्री के लिए इस तरह के परमिट का पंजीकरण 1 दिन से 2-3 सप्ताह तक हो सकता है। इस तरह की अनुमति की लागत, फिर से, डेवलपर की नीति के आधार पर, 500 से 5,000 यूएई दिरहम (लगभग यूएस $ 137 - 1370) तक होती है।
5. बेचने की अनुमति प्राप्त होने के बाद, विक्रेता और खरीदार भूमि विभाग में नए मालिक के नाम पर संपत्ति को पंजीकृत करते हैं।
आमतौर पर, पंजीकरण के समय, लेन-देन का निपटान भी किया जाता है। रियल एस्टेट रजिस्टर को दुबई भूमि विभाग द्वारा इलेक्ट्रॉनिक रूप में रखा जाता है। खरीदार और विक्रेता के संपर्क के समय अचल संपत्ति के स्वामित्व के हस्तांतरण का पंजीकरण किया जाता है, और तुरंत खरीदार को पंजीकरण प्रमाणपत्र ("शीर्षक विलेख") प्राप्त होता है, जो अर्जित संपत्ति के अपने स्वामित्व को साबित करता है।
यदि संपत्ति अभी तक संचालन में नहीं डाली गई है, तो भूमि विभाग के साथ इसका पंजीकरण अस्थायी रजिस्ट्री में होता है। इस मामले में, खरीदार को पंजीकरण का प्रमाण पत्र नहीं मिलता है, लेकिन तथाकथित। बिक्री का प्रारंभिक अनुबंध (बिक्री का प्रारंभिक अनुबंध)। जब ऑब्जेक्ट को ऑपरेशन में डाल दिया जाता है, तो बिक्री का प्राथमिक अनुबंध मालिक के लिए पंजीकरण प्रमाणपत्र प्राप्त करने का आधार होता है।
भूमि विभाग में अचल संपत्ति के स्वामित्व के हस्तांतरण को पंजीकृत करने की लागत आम तौर पर एक प्रमाण पत्र जारी करने के लिए विक्रय मूल्य के 2% के साथ-साथ एक छोटे से निश्चित भुगतान (लगभग US $ 100) तक होती है।
भूमि विभाग के साथ पंजीकरण करने के लिए, आपको निम्नलिखित दस्तावेज जमा करने होंगे:
- खरीदार और विक्रेता के मूल पासपोर्ट,
- विक्रेता के नाम पर अचल संपत्ति के पंजीकरण का मूल प्रमाण पत्र,
- डेवलपर (NOC) से अचल संपत्ति बेचने की अनुमति के मूल,
- बिक्री के अनुबंध की प्रति।
यदि आपके पास अधिकारों के हस्तांतरण के पंजीकरण के समय भूमि विभाग में व्यक्तिगत रूप से उपस्थित होने का अवसर या इच्छा नहीं है, तो आप अपने अधिकार को किसी अन्य व्यक्ति को अटार्नी की नोटरीकृत शक्ति जारी करके अपने नाम पर किसी अन्य व्यक्ति को पंजीकृत करने का अधिकार दे सकते हैं। यह किया जा सकता है, उदाहरण के लिए, दुबई कोर्ट्स नोटरी पब्लिक में। पावर ऑफ अटॉर्नी की नोटरीकरण की लागत 60 यूएई दिरहम (लगभग यूएस $ 16) प्लस 150 दिरहम (लगभग यूएस $ 41) अंग्रेजी और अरबी में अटॉर्नी की शक्ति टाइप करने के लिए सेवाएं हैं।
अचल संपत्ति में अधिकारों के हस्तांतरण के पंजीकरण के समय, विक्रेता और खरीदार के बीच खरीद और बिक्री लेनदेन के तहत अंतिम निपटान होती है। आमतौर पर, आवश्यक मात्रा (तथाकथित प्रबंधक के चेक - एक बैंक बिल का एक एनालॉग) के लिए खरीदार से विक्रेता को पूर्व-तैयार बैंक चेक को स्थानांतरित करके बस्तियों का संचालन किया जाता है। अक्सर, इस तरह के चेक एक रियल एस्टेट एजेंसी द्वारा लेनदेन का आयोजन करके तैयार किए जाते हैं। स्वाभाविक रूप से, इससे पहले, एजेंसी को खरीदार से सभी धन प्राप्त करना होगा। नकद भुगतान कभी-कभी पाए जाते हैं, लेकिन इसके साथ जुड़े असुविधा के द्रव्यमान के कारण आम नहीं होते हैं। 
खरीदार को पंजीकरण प्रमाण पत्र जारी करने से तुरंत पहले, राज्य रजिस्ट्रार खरीदार और विक्रेता को बस्तियां बनाने और कागज पर हस्ताक्षर करने के लिए कहता है, जिसमें कहा गया है कि विक्रेता के पास अचल संपत्ति के भुगतान के लिए कोई दावा नहीं है।
लेन-देन पूरा करने की प्रक्रिया सुचारू रूप से चलने के लिए, खरीदार को अग्रिम रूप से सभी चेक तैयार करने चाहिए और विक्रेता के साथ उन नामों और मात्राओं का समन्वय करना चाहिए। यदि लेन-देन एक रियल एस्टेट एजेंसी द्वारा किया जाता है, तो यह आमतौर पर भुगतानों के समन्वय और समन्वय का कार्य करता है।
आप आईएमईएक्स रियल एस्टेट विशेषज्ञों से दुबई में अचल संपत्ति खरीदने के बारे में कोई भी अतिरिक्त जानकारी प्राप्त कर सकते हैं। मास्को में +7 495 5100008, यूएई 800-आईएमईएक्स (800-4639) में टोल-फ्री नंबर या ई-मेल [email protected] द्वारा अनुरोध भेजकर।
