वैश्विक आर्थिक संकट के बीच, दुबई में आवास की कीमतों में गिरावट और जमे हुए निर्माण स्थल सामान्य थे। हालांकि, एक पर्यटक और व्यवसाय केंद्र के रूप में इस शहर के आकर्षण के कारण, स्थिति में काफी तेजी से सुधार शुरू हुआ, लेकिन पूर्ण पुनर्प्राप्ति के आगे एक लंबा और कठिन रास्ता था।
और 2012 में, दुबई रियल एस्टेट बाजार के लिए सबसे अच्छा समय फिर से आया था कि बयान अब निराधार नहीं है, यह परामर्श कंपनियों और रेटिंग एजेंसियों के आंकड़ों से संकेत मिलता है। दुबई भूमि विभाग के अनुसार, 2012 की पहली छमाही में, रियल एस्टेट लेनदेन की मात्रा में पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 21% की वृद्धि हुई और 63 बिलियन दिरहम ($ 17.2 बिलियन) तक पहुंच गया। किराये की दरें बढ़ने लगती हैं, विकास कंपनियां पहले से जमे हुए निर्माण को फिर से शुरू करती हैं और नई परियोजनाओं की शुरूआत की घोषणा करती हैं। हालांकि, अधिकांश अध्ययन इस बात से सहमत हैं कि कीमतों और किराये की दरों में वृद्धि दुबई अचल संपत्ति बाजार के विभिन्न क्षेत्रों में असमान है, और यह अधिक खंडित हो रही है। तो वास्तव में महान और स्थिर बाजार का पुनरोद्धार कैसे होता है, और वास्तव में कीमतों के साथ क्या होता है, विशेष रूप से तथाकथित "फ्रीहोल्ड" - उन क्षेत्रों में जहां विदेशियों को संपत्ति खरीदने की अनुमति है?
आइए दुबई के रियल एस्टेट मार्केट विशेषज्ञों की मदद से इसका पता लगाने की कोशिश करते हैं।
आवासीय संपत्ति खरीदना
आवासीय अचल संपत्ति बाजार में कीमतों में काफी तेजी से वृद्धि हुई है। हालांकि, यह ज्यादातर विला के खंड में केंद्रित है, जहां कीमतें पहले से ही संकट के स्तर तक पहुंच चुकी हैं या पार कर चुकी हैं। 2012 की तीसरी तिमाही के लिए ग्लोबल मार्केट पर्सपेक्टिव कंसल्टिंग कंपनी जोन्स लैंड लासेल (जेएलएल) की रिपोर्ट में पिछले 12 महीनों में दुबई में विला की कीमतों में 23% की बढ़ोतरी दर्ज की गई। इसी समय, अपार्टमेंट में एक ही समय में कीमत में केवल 4% की वृद्धि हुई है।
स्प्रिंग्स, मीडोज, अरेबियन रेंच और जुमेरा द्वीप जैसे क्षेत्रों में विला और टाउनहाउस के लिए बढ़ी हुई मांग देखी जाती है। उदाहरण के लिए, स्प्रिंग्स क्षेत्र में, दो-बेडरूम टाउनहाउस की लागत 1.5 मिलियन दिरहम (लगभग 410 हजार डॉलर) और तीन बेडरूम - 2.2 मिलियन दिरहम (लगभग 600 हजार डॉलर) के साथ पहुंच गई। पिछले साल की तुलना में, कीमतों में 25-30% की वृद्धि हुई, विशेष रूप से तेजी से विकास 2012 की तीसरी तिमाही में देखा गया, जब दो बेडरूम वाले टाउनहाउस की कीमत 1.38 से 1.5 मिलियन दिरहम (380 से 410 हजार डॉलर) तक बढ़ी, और तीन-बेडरूम विला - 2.0 से 2.2 मिलियन दिरहम (550 से 600 हजार डॉलर से)।
आवासीय अपार्टमेंट की कीमत में और अधिक धीरे-धीरे वृद्धि होती है, हालांकि प्रत्येक विशेष क्षेत्र की लोकप्रियता पर बहुत कुछ निर्भर करता है। एक अच्छे स्थान जैसे जुमेरा बीच निवास और दुबई मरीना के साथ प्रतिष्ठित परियोजनाओं में, कीमतें काफी तेज़ी से बढ़ रही हैं, लेकिन कम प्रतिष्ठित क्षेत्रों में वे सकारात्मक गतिशीलता नहीं दिखा सकते हैं। यह भी ध्यान में रखा जाना चाहिए कि हालांकि रियल एस्टेट परियोजनाएं, जिनमें बहुत बड़े भी शामिल हैं, पिछले हफ्तों और महीनों में दुबई में फिर से शुरू की गई हैं, वे जल्द ही बाजार में नहीं आएंगे। तब तक, दुबई में वर्षों के संकट के कारण कई "खो" जाने के कारण, नए आवास की सीमित आपूर्ति होगी।
इमेक्स रियल एस्टेट द्वारा टिप्पणी
दिमित्री स्ट्रखोव: “वास्तव में, कई विश्व परामर्श एजेंसियों ने हाल ही में रिपोर्ट किया है कि दुबई रियल एस्टेट बाजार वैश्विक आर्थिक संकट के प्रभाव से बच गया है और तेजी से बढ़ना शुरू कर दिया है। सच है, आवास की कीमत में वृद्धि और आकार जैसे कारकों पर बहुत अधिक निर्भर हैं। क्षेत्र, समुद्र से दूरी, बुनियादी ढांचे के विकास, आदि। हालांकि, एक पूरे के रूप में दुबई रियल एस्टेट बाजार की काफी स्थिर वृद्धि को नोट किया जा सकता है, इसके अलावा, हम किराये के बाजार और बिक्री बाजार दोनों के बारे में बात कर रहे हैं। ज्ञात से नई परियोजनाओं में अपार्टमेंट और विला। "डेवलपर्स, जैसे कि एम्मार और नखेल, बहुत तेज़ी से बिक रहे हैं, जिसका अर्थ है कि निवेशकों का विश्वास बहाल किया जा रहा है। अच्छी मांग और सीमित, उद्देश्यपूर्ण कारणों के लिए, नए आवास, विशेष रूप से तटीय की आपूर्ति, स्थिर मूल्य वृद्धि के लिए परिस्थितियों का निर्माण करती है।"
किराये का मकान
एक ऐसी ही तस्वीर किराये के आवास बाजार में उभर रही है जो पूर्व-संकट संकेतकों की ओर लौटती है। इसी समय, विला और अपार्टमेंट के लिए कीमतों में बदलाव की तुलना में किराये की दरों में वृद्धि भी अधिक है। 2012 की तीसरी तिमाही के लिए उसी जेएलएल ग्लोबल मार्केट पर्सपेक्टिव रिपोर्ट ने दिखाया कि सितंबर 2011 से सितंबर 2012 तक बारह महीनों के लिए विला किराए पर लेने की लागत में 7% की वृद्धि हुई, और अपार्टमेंट के लिए - 5%। इसके अलावा, जबकि अधिक मामूली लोगों की तुलना में प्रतिष्ठित क्षेत्रों में अचल संपत्ति की कीमत में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है, एक और दूसरे खंड में किराये की दरें बढ़ रही हैं। उदाहरण के लिए, डिस्कवरी गार्डन और इंटरनेशनल सिटी जैसे बजट क्षेत्रों में किराये की कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि दर्ज की गई।
डिस्कवरी गार्डन, नखेल के कम लागत वाले विकास क्षेत्र में, किराये की दरों में 2012 की शुरुआत से 25% की वृद्धि हुई है। इस क्षेत्र में एक स्टूडियो अपार्टमेंट किराए पर लेने पर अब प्रति वर्ष 32-38 हजार दिरहम (8.7 से 10.3 हजार डॉलर) खर्च होंगे, जबकि 2012 की पहली तिमाही में यह 25 से 27 हजार दिरहम (6800 से 7310 तक) हो गई थी। डॉलर)। एक-बेडरूम अपार्टमेंट को किराए पर लेने की लागत 43-52 हजार दिरहम (11700-14100 डॉलर) तक पहुंचती है, जबकि 2012 की पहली तिमाही में यह 38-40 हजार दिरहम (10300-10900 डॉलर) से अधिक नहीं थी। हालांकि दुबई में लक्जरी अचल संपत्ति किराए पर लेना इतना महंगा नहीं है, इस संकेतक से यह अभी भी दुनिया के पहले स्थानों में से एक है। उदाहरण के लिए, परामर्श कंपनी नाइट फ्रैंक का प्राइम ग्लोबल रेंटल इंडेक्स, जो बताता है कि शहर में सबसे प्रतिष्ठित आवासीय अचल संपत्ति का 5 प्रतिशत अधिक महंगा हो रहा है, वर्ष की शुरुआत से 3% की वृद्धि हुई है। इसके कारण, दुबई ने दुनिया के शहरों में 9 वें स्थान पर ले लिया, जिसमें रिपोर्ट में शामिल सिंगापुर, हांगकांग और मॉस्को से आगे और केवल न्यूयॉर्क, शंघाई, बीजिंग, ज्यूरिख और टोरंटो जैसे शहरों से हार गए।
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एडुआर्ड बुरकोव: "दुबई में आवासीय अचल संपत्ति के किराये की मांग पिछले डेढ़ साल से लगातार बढ़ रही है। यह मुख्य रूप से दुबई की आबादी में वृद्धि और विदेशी प्रवासी नागरिकों की निरंतर आमद के कारण है। यह कारक निस्संदेह अमीरात की अर्थव्यवस्था की वृद्धि को दर्शाता है। इसके अलावा, दुबई खींच रहा है। पड़ोसी अमीरात के किरायेदारों, उन्हें उच्च जीवन स्तर और एक अधिक विकसित बुनियादी ढांचे के साथ आकर्षित करते हैं। अबू धाबी के अधिकारियों ने दुबई में आवास किराए पर लेने के लिए सिविल सेवकों पर प्रतिबंध लगाने का फैसला किया, क्योंकि कई लोग पसंद करते हैं। दुबई में जीवन के लिए आते हैं, जबकि अबू धाबी में काम कर रहे। और वह एक ही दिशा में 100 किमी से अधिक दैनिक यात्राएं के बावजूद है। "
कार्यालय अचल संपत्ति बाजार
शायद दुबई में कार्यालय अचल संपत्ति बाजार में सबसे विवादास्पद स्थिति देखी जाती है। एक तरफ, विभिन्न स्रोतों के अनुसार, दुबई में कार्यालयों की मांग 2007 के पूर्व-संकट स्तर पर लौट आई है। यह विश्व तेल और गैस कंपनियों द्वारा सुविधा प्रदान की गई थी जो उच्च हाइड्रोकार्बन की कीमतों का लाभ उठाने और नए बाजार खोजने के लिए सक्रिय रूप से दुबई आ रहे हैं। मांग का एक महत्वपूर्ण हिस्सा पहले से ही दुबई में काम कर रही कंपनियों पर पड़ता है, जो क्षेत्र में अमीरात की अर्थव्यवस्था और उच्च व्यावसायिक गतिविधि की वृद्धि के कारण विस्तार कर रहे हैं।
इसी समय, दुबई में कार्यालय अचल संपत्ति की अधिक आपूर्ति होती है, जो किराये की दरों और अधिभोग दरों को नकारात्मक रूप से प्रभावित करती है। इसी समय, उच्च गुणवत्ता वाले कार्यालय स्थान के महत्वपूर्ण संस्करणों को लगातार कमीशन किया जा रहा है, उदाहरण के लिए, बिजनेस बे के सक्रिय रूप से विकासशील क्षेत्र में।
नतीजतन, किराये की कीमत केवल एक अच्छे स्थान के साथ upscale गुणों में एक स्थिर स्तर पर रखी जाती है। उदाहरण के लिए, अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय शहर के क्षेत्र में, कार्यालय अचल संपत्ति बाजार का सबसे प्रतिष्ठित खंड, किराये की दरें प्रति वर्ष एईडी 2,700 ($ 750) प्रति वर्ग मीटर रखी जाती हैं। टेकोम क्षेत्र में क्लास बी ऑफिस स्पेस किराए पर लेने की अपेक्षाकृत स्थिर लागत, जहां यह सालाना औसतन 1100 दिरहम (लगभग $ 300) प्रति वर्ग मीटर है।
हालांकि, टेकॉम, साथ ही साथ बिजनेस बे और जुमेराह लेक टावर्स के पास खाली जगह का एक उच्च प्रतिशत है, और पुराने कार्यालय परिसरों में, मालिकों को किरायेदारों को आकर्षित करने के लिए किराये की दरों को लगातार कम करने के लिए सभी अधिक मजबूर हैं।
आगे क्या है?
दुबई का रियल एस्टेट बाजार हाल के संकट से बचे मलबे को साफ कर रहा है, और एक नई छलांग की तैयारी कर रहा है। संकट से बचते हुए, रियल एस्टेट डेवलपर्स ने अपने वित्त को क्रम में रखा और मुनाफे में वृद्धि की रिपोर्ट की, पहले से जमी हुई परियोजनाएं पूरी होने लगीं, क्योंकि पूरी तरह से निराशाजनक राज्य नए निवेशकों की तलाश में है।
संकट शुरू होने के बाद पहली बार, प्रमुख बाजार के खिलाड़ियों ने नई परियोजनाओं की घोषणा की। राजधानी फिर से पूरे क्षेत्र से दुबई में बह गई है, और न केवल इसलिए कि इसने उत्कृष्ट बुनियादी ढांचे और निवेश जलवायु के साथ "सुरक्षित आश्रय" के रूप में अपनी स्थिति की पुष्टि की है।
इसी समय, सभी प्रमुख खिलाड़ी 2007-08 की आसमान छूती कीमतों की पुनरावृत्ति नहीं चाहते हैं, जिसमें सट्टा घटक की हिस्सेदारी बहुत अधिक थी। सबसे बड़ी विकास कंपनियों Emaar और Nakheel, जिन्होंने लगभग एक साथ अपने नए प्रोजेक्ट्स में अधूरे अपार्टमेंट और विला के सट्टा पुनर्विक्रय की संभावना को सीमित कर दिया, ने भी इस दिशा में कदम उठाए। इस प्रकार, संकट से पहले उफान के दौरान अचल संपत्ति की कीमतें उतनी तेज नहीं होंगी। लेकिन जो लोग दीर्घकालिक निवेश के लिए अवसर की तलाश में हैं, उनके लिए दुबई में नए अवसर खुल रहे हैं। केवल निवेश वस्तुओं के चयन को बहुत सावधानी से करना आवश्यक है।
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